被譽為史上最重打炒房政策的《平均地權條例》修正草案,祭出禁止預售屋轉售、私法人買房許可制等5大拳,躺在立法院8個月後死灰復燃,預計明(21)日排審。到底什麼是《平均地權條例》?為何要修法?《EBC地產王》提供懶人包,帶領讀者一探究竟。
近年因台商回流、疫情爆發鎖住大量熱錢等原因,導致房價高速飆漲,預售案甚至出現排隊搶買、秒殺、一日三價等誇張現象,引發民怨大喊居住正義。
內政部指出,投資客揪團炒房、利用換約哄抬牟利、散播不實資訊影響價格等炒作亂象,而換約轉售則是投機獲利最主要管道,此外,私法人在無居住需求下,以住宅做為資產配置與投資標的,均嚴重影響不動產市場交易與真正購屋民眾權益,所以特別進行修法。
▼新竹預售屋開賣日曾出現大批民眾塞爆接待中心的狀況,引來學者批評。(圖/授權、翻攝張金鶚臉書)
因此內政部於2021年11月提出、12月9日通過《平均地權條例》修正草案,經行政院於2022年4月7日修正後拍板通過,便送入立法院待排審。內政部強調,住宅是民眾安居所需,不應成為投機與炒作商品,也應避免無合理使用需求者的不公平競爭。
不過該草案從初始預計5月在立法院排審完成並三讀通過,卻一延再延,9月會期也不見蹤影納入議程,甚至傳出可能直到下次總統大選前才會再拿出來討論。不過11月九合一大選後,執政當局檢討敗選原因,並積極回應民眾最在意的「平抑房價」期待,因此草案捲土重來,預計12月21日(週三)排案初審。
如果初審達成共識,將送立法院會進行三讀;若未達共識,可能在2023年1月13日休會前,由民進黨團變更議程,將《平均地權條例》抽出來表決,完成三讀程序。
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《平均地權條例》修正草案被稱為「打炒房5重拳」,內政部已提出5大重點,不過目前在立院內政委員會待審的版本,包含內政部版、數個委員及黨團的版本共有9個版本,屆時將逐條進行討論。
在此以行政院4月提出的5大重點版本做說明:
預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
▼除特定條件之外,預售屋禁止轉讓換約。(圖/行政院提供)
刪除內政部原本提出炒作房市最高處3年徒刑或罰金5千萬元的刑責。
明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5000萬元,經限期改正但未改正者,並可連續處罰。
▼炒作房市恐遭重罰。(圖/行政院提供)
民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具證據向縣市政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
▼民眾可檢舉炒房行為。(圖/行政院提供)
增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
▼私法人購買住宅採許可制。(圖/行政院提供)
預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄;違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。
▼預售屋解約應登錄。(圖/行政院提供)
不動產開發公會全聯會理事長楊玉全:中小型建商在連串打炒房措施後,很多已成內傷,若再加上《平均地權條例》,恐怕加速滅亡、死成一片,將形成財團化趨勢,恐怕無助居住正義,年輕人還是買不起房,並質疑根本是在敗選後拿來當祭品。
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中華民國商業總會主席、鄉林集團董事長賴正鎰:政府一年多來打炒房,從稅收、建物及土地交易量明顯下滑,已看出抑制房價的成效,目前房地產上下游相關產業已是哀鴻遍野,若還要禁止預售屋換約轉售與私法人購屋採許可制並5年不得買賣,限制人民自由買賣更是違憲,希望政府不要再落井下石。
中華民國不動產聯盟總會理事長、富旺國際董事長林正雄:目前不動產買賣交易機制已非常完善,包含預售屋資訊備查、禁止紅單轉讓、預售屋契約應符合內政部版本規定、實價登錄等,對買方來說已是史上最友善購屋環境。
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▼目前房市轉趨冷淡,業者多認為政府不應在此刻落井下石。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)
吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮:在房市降溫的此時推出,不但時機不對,還可能造成扭曲市場的嚴重後果,政府拿來當敗選戰犯祭品,不但是慢半拍打假球行為,更是倒退嚕的愚蠢政策。
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住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨:中小型建商承做不少危老都更、非主力區域的小型建案,仍有存在價值,若不幸釀倒閉潮,這類型案件,都可能面臨推動困難。
全球居不動產情報室總監陳炳辰:草案預告一年多,已趕跑一波換約投資客,隨著全球升息與總經走弱,房市降溫顯著,此刻再作討論,要再令房市大幅度降溫的有感度將大不如前,現階段量價上直接殺傷力亦不會太強。
▼草案從推出至進立法院排審,預告了1年,已趕跑一波換約投資客。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)
住宅週報社長陸敬民:過去一年來草案遲遲未通過,讓政府威信蕩然無存,也讓投資客滿手貨,即便草案通過,估計明年第1季還不會看到拋貨潮,要到第2季才會有急迫感,形成「多殺多」局面。
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第一太平戴維斯董事長黃瑞楠:若未來私法人購置住宅將採許可制,有機會將高資產族群的資金導入商用不動產市場,主要都會區辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠。
清華大學科技管理學院榮譽教授張金鶚:如本次會期修法沒能順利通過,民眾會出現更大反彈聲量;如順利通過,是否能真的抑制房價過度炒作及惡化,主要還是看執政黨是否有魄力嚴格執行。
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(封面圖/東森新聞張琬聆攝)