文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在
不動產買賣的4大流程：簽約、用印、完稅、點交中，買賣雙方最期待的應該是點交。因為買方終於可以取得不動產，賣方可以取得最終價金，互道恭喜。
點交時，因為有些費用是已經發生，但是尚未繳費，所以必須於點交時做最後的稅費分算，避免他日繳費單核發時，還要互相連絡，彼此尷尬。
房屋買賣最常分算補貼的費用有：房屋稅、地價稅、水費、電費、瓦斯費及管理費。因為相關的稅費除了預繳，都是先使用、後付費，所以點交時一般的情形都是賣方補貼給買方，讓買方未來點交後繳納，但是年底到了，地價稅卻是適得其反，由買方補貼給賣方，為何呢？
▼許多稅費都是先使用後付費，但地價稅則會因交易時間不同，導致繳納人不同。（圖／pixabay）
因為地價稅的核課期間是每年的1/1~12/31，繳納期間是11/1~11/30，如果符合自用住宅優惠稅率的規定，必須於每年的9/22前提出申請，否則次年才能適用自用住宅優惠稅率。
另外，依據《土地稅法》施行細則第20條規定，8/31為地價稅的納稅基準日，那一天的謄本上的所有權人，就是該年度的納稅義務人。
如果買賣雙方於今年9/1簽約，9/30完成點交，應納地價稅為12000元，因為8/31那天，產權還是賣方的名字，賣方就是今年11月地價稅的納稅義務人。所以點交房屋時，買方必須補貼賣方，10、11、12月份3000元地價稅，即（12000×3／12=3000元），才不會造成賣方的損失。
▼地價稅會以當年度8/31日時的所有權人，做為納稅義務人。（示意圖／pixabay）
另外，常發生的情形是當買方補貼地價稅給賣方後，因為8/31稅捐單位製成地價稅單時，賣方戶籍還在出售房屋所在地，所以賣方地價稅單常會寄到房屋所在地，屆時，買方可能開始緊張，地價稅都補貼給賣方了，如果賣方不繳納該怎麼辦？甚至打電話向代書抱怨當初不該補貼地價稅給賣方.......
我們會提醒他，依據《稅捐稽徵法》第20條規定：納稅義務人如果不繳納地價稅會有相關的罰鍰，甚至被移送強制執行，概與買方無關。就像房屋點交後，如果買方收到賣方的交通罰單一樣，買方沒有代繳的義務......屆時，買方才能釋懷，不再擔心。
因為地籍總歸戶的關係，所有權人在同一個縣市，有多筆土地時，地價稅單只會收到一張，不像房屋稅，每戶都會有一張。另外，地價稅有相關的節稅規定，千萬不要讓自己的權益睡著了，如果您已經收到了地價稅單，不妨拿出來檢視一下，或許有些免稅地或是自用住宅用地忘了申請，記得趕快去稅捐處申辦，維護自己權益。
▼11月是繳納地價稅的時間，鄭文在提醒民眾檢視稅單。（圖／鄭文在提供）
作者／鄭文在 正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。
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（封面圖／Unsplash）
