鄭文在／「養房防兒」時代 想節稅又沒安全感？用這招雙贏

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

人有生老病死，來到這世界是偶然，離開這個世界是必然。生前的遺產的規劃，精準到位的分配遺產，是一堂必修的課程。

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老人家在遺產規劃時，一方面怕被課徵高額遺產稅，另一方面擔心財產生前贈與完成後，沒有資產，兒女不孝，沒有安全感。總認為擁有財產，才能得到子孫的孝順，最後總會將身邊的財產「留一手」，確保自己的晚年被尊重。

父子4人採公同共有 繼承母房產

▼案例的媽媽往生後，留下的房產由父親與孩子以公同共有方式繼承。（示意圖／pixabay)

案例中媽媽2016年往生，繼承人有爸爸和3個小孩，媽媽遺產中有1間房屋、現金和少數的股票。正常的情況下，可能由爸爸和3個小孩，將這1間房屋各自繼承取得1/4；或是以協議分割的方式分配遺產。

個案中的小孩為了體恤爸爸的感受，怕爸爸沒有安全感，他們以4人公同共有（編案：指依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部）的方式，繼承登記這1間房屋。

也就是老爸爸也是其中的共有人，這個房屋要出賣或是處分，必須全體共有人同意才行，或是依照《土地法》34條之1多數決的規定才能處分，讓爸爸更有安全感，防止兒女不孝。

▼繼承房產眉角多，怕多繳稅更怕沒安全感。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

繼承方式未盤算 稅制差異納金大不同

今年8月間，爸爸走完了人生最後旅程，離開人世。子女們將之前媽媽繼承而來的公同共有房屋，辦理繼承登記，這次，沒有了爸爸的感受羈絆，他們決定由2個兒子分配取得這間房屋，現金及股票則由女兒取得，協議分割遺產，圓滿落幕。

試想，當初媽媽往生時如果將該不動產登記登記給2個兒子，爸爸的不安全感可想而知。如果為了爸爸的感受，直接將房屋登記給爸爸，今年從爸爸再辦理繼承給兒子，就會產生新制的房地合一稅，未來兒子再出售該房屋時，取得成本是房屋及土地公告現值，而不是舊制房屋交易所得稅，納稅金額大不相同。

先以公同共有登記，爸爸往生後再辦理協議分割，如果產生部分房地合一稅，亦比全額房地合一稅省下許多。

▼不同登記方式，節稅效果大不同。（示意圖／取自pixabay）

想節稅又自保 可選擇公同共有

真實的社會裡，有太多老人家因為節稅，早早將資產贈與給子女，自己一文不值，晚年沒有子女願意照顧的社會新聞發生，處境淒涼，不勝唏噓。或許「公同共有」繼承方式，是老人家自保，又能節省房地合一稅的好辦法。

作者／鄭文在　正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。

▼鄭文在目睹許多老人家為節稅而晚景淒涼，提出建議。（圖／鄭文在提供）

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（封面示意圖／pexels）