文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在
共有不動產的處分，以全體同意為主。當無法全體同意時，為了促進共有土地或建築改良物之有效利用，增進公共利益，依照《土地法》第34條之1規定：只要共有人數超過1/2以上，同時應有面積超過1/2以上；或是應有面積超過2/3以上則人數不計，可以處分該不動產。
因為多數決可以解決很多不同意見的少數人的阻撓，同時為了兼顧少數共有人的利益，也給了不同意處分少數人優先購買權。
也就是當多數決的買賣契約書成立後，少數不同意處分的共有人，對於該買賣契約書中，相同價格、相同條件下，有優先購買權。當買賣契約書成立後應通知該優先購買權人15天以上的催告，期滿優先購買權人不買，該買賣契約書才能成立，並進行交易。
▼共同不動產的處理方式，可以採多數決。（示意圖／取自pixabay）
問題是，類似案件都是很多代繼承人或是部份繼承人部份家族以外的人。有隔代代位繼承的，有再轉繼承的，共有人數動輒50人以上起跳，所有權人老、中、青三代都有，最常遇到的是年紀較長的老人家，因為輩份高，持分比例高，當人數一多，簽約時就容易出現數位白髮蒼蒼的千歲團。
因為類似案件的手續冗長，對於不同意出售者催告、登報、公示送達、法院提存.....都是基本款，缺一不可。
重點來了，這些同意出售且出面簽約的千歲團成員中，每個人的健康狀況不同，隨時都可能身體出狀況。
▼處置共同不動產常見「千歲團」，很多長輩身體狀況不一。（示意圖／取自pixabay）
更直白的說，如果辦理過程中，有人往生，繼承權發生，出賣人不同了，可能買賣要先暫停，先把往生者的繼承案件辦理完成，再走後續催告、法院提存.....相關手續，曠日廢時。
所以類似案件的辦理，簽訂買賣契約書後，必須把握相關時效，一直到催告不同意出售的共有人15天，申報土地增值稅後，才能鬆一口氣，進入安全期。
因為依照〈土地登記規則〉第102條及內政部80年9月27日〈台內字第8078465號函〉規定，申報增值稅、契稅後，出賣人往生，可以在登記申請書上載明事由，免再辦理繼承登記。也就是如果還沒有申報增值稅，就先辦理遺產登記後再辦理出賣登記。
▼繼承案件發生時，有許多程序及稅費要處理。（示意圖／東森新聞）
試想，這群千歲團中如其中一人往生，當繼承辦理完成後，擬再辦理出賣時，又一人往生......光繼承案件就辦理不完，很難想像當初的買賣案件進度何時完成。
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案例中，我們接到了這個千歲團，簽約時熱鬧非凡，像極了一場家族的嘉年華，可惜好景不常，2個月後大姑姑往生了，還好案件順利，我們在大姑姑往生前的一週，已經申報土地增值稅，所以免去再辦理大姑姑繼承案的困擾，直接辦理過戶，並將大姑姑應分得的買賣價金，由履約保證專戶直接匯入大姑姑銀行帳戶，另外由大姑姑繼承人申報遺產稅，分配遺產，讓原來買賣案件免去等待之苦。
▼大姑姑應分得買賣價金，由履約保證專戶直接匯入。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
您有類似多代共有的土地出售嗎？無論是全體同意出售或是採用《土地法》34條之1多數決出售，不二法門就是跟時間賽跑，流程越快越好。
因為當繼承權發生時，如果被繼承人遺產眾多，往往要1~2年才能完成繼承登記，登記完畢才能再繼續辦理原來的買賣案件，只要遇到其中一人發生繼承，就會讓人頭皮發麻，何況千歲團，更可能先後往生，讓繼承案件辦不完。
提醒大家，小心「頭過身沒過」，偏偏有些共有人，利用買賣簽約後，再來挑三撿四、斤斤計較，爭取甜頭，想多分一點買賣價金，少收一點仲介費......小動作一堆，卡關時將有苦難言，屆時將全體受難。
▼鄭文在提醒共有人多的不動產，一卡關就有苦難言。（圖／鄭文在提供）
作者／鄭文在 正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。
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（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
