1樓地主都更必賺翻?契約藏這陷阱 竟多付一倍代價「氣得快昏倒」

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老屋談都更,通常1樓因有店面、既有使用空間較大等價值,往往能談到較好的換新屋條件,不過台北市南港某都更案的1樓地主,卻發生建商契約條文內容不利於1樓價值的「陷阱」,導致須花近1倍的代價才能換得更新後的1樓,律師搖頭嘆,即使尋求司法救濟恐也無法勝訴。

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台北市南港區有件都更案,譚小姐為其中一棟2層樓老公寓的1樓地主,已與建商談好都更條件,其中契約條文寫到:「房屋面積價值之換算,是依建商『第一次對外公開銷售時』表列『標準層』之價格」為計算標準。」

都更權利變換複雜 契約條文眉角多

此外,該案為爭取稅捐減免優惠,將以「權利變換」方式實施,不過合約卻同時約定:「若『權變(公契)應分配條件或價值』與『本合約(私契)』不同時,以本合建契約(私契)為實際分配結果,雙方不得異議。」

▼譚小姐與建商簽定都更合約,卻未查其中條文規範對未來權變條件不利。(示意圖/pexels) 

沒想到,譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」時,看完氣得快昏倒,因為1樓的單價為105萬元,2樓僅58萬元,導致「原1樓住戶」要選擇「更新後的1樓」必須要多花比2樓近一倍的價值才能換回。

1樓原有剩餘價值 契約卻無擇優空間

譚小姐除了打電話到都更處陳情,也申請閱覽權變計畫書,一看才知道,原來的1樓若依照「權利變換」(公契)的公式計算價值來選配更新後的1樓,實際上還有「剩餘價值」可多選其它樓層;無奈的是,合約卻又約定以「私契」為主,沒有擇優空間,讓譚小姐就算尋求司法救濟,恐也無法勝訴。

長年研究都更合建契約陷阱的不動產律師蔡志揚表示,由於1樓可能有商業效益或約定專用空間,不屬於「標準層」,且價值通常比樓上高,但「土地持分」卻與樓上「相同」,算出來的可建容積與樓上一樣;因此若無考慮1樓的價差,用「樓上的價值」來選擇「較貴的1樓」,就會出現不合理的情況。

▼律師蔡志揚指出,1樓不屬於標準層,以樓上價值來選擇並不合理。(圖/蔡志揚提供)

價值估算不易 實務常見面積換面積

只是1樓的價值估算不易,且商效高的1樓地主如果也要分到樓上戶別,很容易將原本其他樓層地主的可建坪數吃完,畢竟「餅/土地」只有一個。因此蔡志揚建議,在協商合建分配時,單就1樓來說,更新前後的價差,實務上往往是忽略不計,也就是用「面積」換「面積」,不再用價值來換算。

但若有「1樓選配後之剩餘面積」要換算成「樓上層面積」時,蔡志揚建議,就要考慮兩者間的「價差」。

談合建忌用「表價」計算 地主權益難保

「都更合建」比起「傳統合建」有個優勢,東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出,權利變換實施的都更,政府會審議建商報核的權變計畫內容,也就是會審查地主的分配是否合理,因此如果合約採用權變分配附帶「擇優」條款,至少可以避免最不利的情況。

也就是說,陳泰源補充,「都更合建」形同政府會協助地主對於合建分配做最基本的檢視,可以確保協商知識或能力不佳的地主,能有個還算合理的分配條件。

「可選屋面積」換算成「選屋價值」時,最好不要用「公開銷售表列價格」!台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆強調,表價肯定只有建商與代銷公司有,外部人員很難知悉,且建商告知的單價未必符合市場的真正行情,若將來有糾紛導致訴訟,法院也會要求「建商提供」表價,地主將更難保障權益,不如約定「選屋時提供」或「權變計畫核定」的單價,才比較有確切的依據。

(封面示意圖/東森新聞張琬聆攝)

 

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