少子化衝擊房市，七都住宅交易，一房、兩房小宅占比衝破四成，十年增長9個百分點。反觀傳統三房產品占比下滑，市場主流正在洗牌。房子越換越小，錢包負擔卻沒變輕，該怎麼買才不吃虧？《EBC東森新聞》帶您直擊小宅現場。
房仲葉育豪說，帶看的物件位於新生北路，是一間電梯兩房，因為屬於單面採光，因此次臥特地採用雙面玻璃設計，提升採光效果。
12坪的空間一眼就能看到底，但臥室、客廳一應俱全。房仲葉育豪指出，雖然社區以套房型產品為主，但仍採用明火設計；考量現在年輕人大多在客廳用餐，因此室內沒有規劃餐廳空間。
房子雖小價格卻不低，開價1,300萬。屋齡超過40年，台北中山區中古小宅一坪超過百萬，高單價低總價，已成趨勢，反正少子化時代，空間需求本來就不大。房仲葉育豪指出，以總價來看，兩房產品最受市場青睞，主要客群包括單身族、情侶，以及從大坪數住宅換住小坪數的長輩。隨著家庭人口減少，這類換屋需求也相當普遍。
台灣人買房思維跟著少子趨勢翻轉。根據最新統計顯示，七都住宅成交房型和10年前相比，一房跟兩房交易占比超過四成，比起十年前多了9個百分點，反觀過去最搶手的3房，占比雖仍有44.8%，穩坐市場主力，卻比10年前減少5個百分點。一二房小宅躍居市場主流，但台北市很特別，四房交易占比相較十年前不減反增。房仲葉育豪認為，購買四房以上產品的族群，多半原本就具備較好的經濟條件，只要看中喜歡的物件就會出手，不太會因政府打房政策或銀行政策影響自身的剛性需求。
小宅物件相較傳統空屋，建商、屋主反而會附上系統櫃，甚至冷氣，減少裝潢費用吸引小資買家，但裝潢風格還是會討好長輩。房仲葉育豪透露，他帶看的首購族中，約有七到八成需要長輩資助。至於廚房規劃，只要條件允許，多半會採用明火設計，主要是為了符合長輩的使用習慣，因為多數長輩仍偏好使用明火，而非IH爐。
軟裝設計師Nina介紹，玄關區規劃了充足的收納空間，方便住戶收納鞋子。
推開門，暖黃色燈光迎面而來，公共空間裡有木質桌與舒適躺椅，大面積的莫蘭迪灰跳色牆面，替單調白牆增添溫度，小宅風潮更帶動軟裝興起。軟裝設計師Nina指出，整體空間透過色系搭配，結合原木色與中性的奶油色，營造溫潤舒適的居家氛圍。
只靠家具、織品擺設翻新空間，用不到的家具還能直接收納，軟裝讓坪數有限的空間，有了隨時調整的彈性，更能省荷包。軟裝設計師Nina指出，一般裝修每坪費用約落在6萬至12萬元；若採用軟裝搭配輕裝修，則可將費用控制在每坪約2萬元左右。
少子化時代，不只改變住房風景，專家提醒，人口基數正在減少，除了好不好住，也要看好不好脫手。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，許多人擔心少子化後房屋供給過多，恐怕出現賣不掉、住不滿的情況，但市場實際發展趨勢顯示，越來越多人選擇往都市或精華區移動。
少子化買房術，地段依然最重要，蛋黃區依舊不敗，第二則是買小不買大，40坪以上的高總價房型，接手的人恐怕越來越少，第三則要注意房屋格局。房仲Nick指出，傳統方正格局採光通透，前後窗戶打開後可形成對流，因此具備冬暖夏涼的居住優勢。
賣房12年經驗的Nick透露，格局方正，通風採光都更好；但如果是動線混亂、樑柱過多的不規則物件，不只不好脫手更影響價格。房仲Nick表示，若房屋格局曾被更動，價格通常會受到約3%至5%的影響，因為不少買方會將拆除裝潢、重新調整格局的成本納入出價考量。
人口減少不只改變居住型態，也重新定義買房的標準，考慮買得起更要買得巧，好的房子，不管人口變化如何，都能維護住市場價值。
