文／市場先生
上周末和大學的室友聚會，在30而立的年紀，大家都開始討論人生下一階段的規劃，「我想要在35歲存到買房的頭期款！」，說這句話的是我大學室友，外號遊戲王。
遊戲王從以前就是寫程式高手，曾經靠自己寫外掛程式，成為了某日本線上遊戲最強玩家，後來因為太犯規所以就被鎖帳號了，退伍後他成為一位工程師，薪水很不錯。
「你想買多少錢的房子呢？」我問，
「我5年後想買1000萬~1200萬的房子自住，目前每年能存60萬。」
因為薪水較高且住家裡的關係，他每年能自己運用的資金比一般人多出不少，60萬元存5年能存下300萬，似乎剛好夠付千萬元房子的頭期款。
「可是買完就要變窮光蛋...靠投資有辦法多存一點嗎？」
遊戲王剛開始學習理財，因為他是典型的工程師個性，每一行程式碼都有執著和謹慎，對投資心態上也比較保守。
「如果要給建議，我建議你晚5年再買房，這樣可以靠投資多累積一些資金。」我說
聽到我的建議他覺得很懷疑，和大多數剛開始學投資的人一樣，對於投資複利的效果不會有明顯的感覺，於是我幫他用EXCEL做了一個簡單的試算。
房子是每個人一輩子最大的財務支出之一，到底自己是否有能力買房？早一點或晚一點買房會差多少？
以下也分享給你：
在電腦上可以先下載：
【晚5年買房差多少EXCEL】 (dropbox連結)
重點1. 我買得起多少錢的房子？
負擔頭期款，不等於買得起房！
許多人買房子時犯下最大的錯誤，就是認為存完頭期款就等於買下房子了。其實未來每年要負擔的本金加上利息，沉重的現金流出才是房貸真正的壓力所在！
是否這樣的房子，會成為現金流負擔呢？
「35歲時若買1000萬的房子，未來現金流付得起嗎？」
延伸閱讀：<一分鐘看懂現金流>
首先，要知道自己能否承受貸款壓力，
以下作一個最簡單計算版本：
房價1000萬
頭期款付3成 300萬，貸款700萬
貸款利率2%
分20年償還
用EXCEL可以很容易的算出，每月需要繳的金額是35412元，每年約42萬元！
這個結果的意思是：
想買1000萬的房子，
第一條件是要存夠 300萬頭期款，
第二條件是每月能自由運用的資金最起碼要超過 35,412元！
舉例來說，如果每個月只能多存下3萬元，每年存下36萬元，但即使如此，每年42萬元的現金流出仍是超出預算，因此即使負擔得起頭期款，沒幾年後很快便會陷入財務危機！
如果你不希望把所有吃飯的錢都拿去繳房貸，或是被迫增加其他貸款、延長借貸時間，就換一間價格比較低的房子吧！
重點2.將資金先用在投資，晚5年買房，退休多存422萬！
「如果晚5年買房把資金先用在投資，報酬率5%的話，可以讓你退休時多存422萬元！」
「!!...都可以買半間房子了，有這麼多嗎？」
對於這個數字他感到很驚訝，但實際上這已經是很保守的估計了。
假設包含：
假設投資報酬率5%
假設這5年租房，每月15000元(每年18萬元支出)
以下算給你看：
第一步：在電腦上打開
【晚5年買房差多少EXCEL】
第二步：輸入自己的狀況
以遊戲王為例，他每年能存下60萬元，預計35歲買1000萬的房子、65歲退休。
投資報酬率5%，是一個相對保守的估計。
到底退休後能存多少呢？第一步先在EXCEL上填上數字。
第三步：看結果，晚 5年買房竟然多出422萬元！
當所有的資金用 5%的報酬率在成長時，35歲買1000萬的房子，到65歲退休時還可以存下 1834萬元。
如果晚5年買房，這5年先用租房每月15000元，同樣到65歲退休時可以存下 2256萬元，多出了422萬元？原因就是延後買房，可以將原本要支付頭期款的 300萬元延後支付！
多創造的利息即使扣掉支付房租，仍會隨著時間漸漸滾大，最終變成422萬這樣一筆很大的金額。
最後提醒幾個實務上會遇到的問題：
1.實務上資金不可能100%全部都投資在市場中
投資報酬率要高，手上要盡量避免留下現金，但實務上除了一些很安全的長期投資 (例如一些ETF)，大多數股票即使是台積電，我們也不敢壓身家在它身上。
對於手上的資金安排會遇到什麼問題，
可以參考這篇文章：<想要安心退休，為什麼有500萬退休金還不夠？>
2.實務上報酬率每年會高低起伏，不會每年相同
這裡的計算假設報酬率是 5%是個長期平均值，實務上很難是每年都穩定相同的報酬率。
關於報酬率，可以參考這篇文章：
<其實100萬要變200萬，平均需要__年！>
3.房子自住與投資，評估方法完全不同
這篇的計算，主要都是以房子自住作考量，如果房地產是拿來投資，要考慮的重點就還要包括潛在的獲利評估、時機點等問題。
至於到底該選擇哪一種？
可以先看看這篇文章<你的房子是資產，還是負債? 真相是...>
對買房地產有興趣的朋友，自己下載EXCEL來試試看吧！
下載：
【晚5年買房差多少EXCEL】 (dropbox連結)
額外分享我幾篇文章：
1.如果想多了解理財概念，可以從現金流開始理解
理財第一步：看懂【現金流】！原來你的薪水永遠不夠用，背後的真相是...
2.從入門開始學投資
投資新手入門 (一) 我要怎麼開始學投資？
3.學投資該看那些書？
超過30本投資好書分享>> 分享我的投資書單(2017/06更新)
