最近在網上看到不少對近期《平均地權條例》修正案的批評，其中最多的還是質疑內政部是打假球，修正案的日出條款（編按：指不溯及既往）放過了投機客、私法人大戶、建商。
其實，看這件事之前，我們得先來探究一下，平均地權修正案的目的何在？是要打垮房地產產業，還是止於扼止炒作？
如果答案是「要打垮房地產產業」，那麼就如同大家所說的，條例的「日出條款」沒有「除惡務盡」，打得不夠徹底，沒把產業打垮，打到一蹶不振。
▼立院三讀通過禁止預售屋契約轉讓的法案，卻提出不溯及既往的日出條款。（圖／翻攝自國會頻道直播)
恐怕不然，依主計總處近期分別公布最新調查顯示，2020年全台「住宅自有率」數據，依「人口及住宅普查」內容顯示，全國住宅自有率為78.6%，而依「家庭收支調查」的資料則為84.6%；再分析全台各地自有住宅率分布情形，則顯示房價愈高的地區住宅自有率愈低。像台北市為72.1%；新北市、新竹市則為76.2%；反之，最高的則是：彰化縣的86.9%，宜蘭縣和基隆市的84.6%。
這些地區房價之所以高，正是因為提供了較多的就業機會，和有較多的外來人口所致，這個現象在全球的大都會區，也都呈現同樣的情形，亦即房價均較同內的其他區域高。
換言之，是「較多就業機會和較高薪資，帶來較多的外地移入人口，因而衝高了房價」，也因此造成了更多的人因買不起房而轉為租房，和較低的房屋自有率。
▼房價愈高的都會區，住宅自有率愈低。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
依當前的狀況，房地產業縱被打垮崩盤，除了大量的建商倒閉、退出市場和房價會有短暫的潰敗外，受到房價成本的制約，和有能力撿便宜消費者的進場，房價的下跌將極有限，而買不起房將依舊買不起房。
但房價的下跌，將導致擁有房屋者的資產縮水，甚至殃及銀行，從社會的安定性來講也不是好事。
再詳言之，打垮了房地產業之後，倖存的將只剩財團背景的建商，和少數財務操作比較保守的建商，在業者變少的局面下，房市供給量將大減。而房市除了年輕人的購屋需求外，面對當前房屋的日益老化，換屋需求將不斷增加，在供需失衡下，未來房價將難見下跌的可能。
因此，除了笨蛋和些不務實的空談家之外，沒有一個聰明的政府決策者會有這樣的打算。
▼未來只剩大建商推案，造成供需失衡。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
在全球升息、緊縮貨幣的情況下，全球房地產都面臨交易量銳減、房價下修的局面，台灣在先前啓動了打炒房的各項措施，包括金融管制措施及財稅課徵（升息、房地合一2.0）先行，在上述嚴打之下，實際上已經扼止了絕大半的炒房行為，房市呈現急凍現象，購屋群眾紛紛轉向觀望。
此刻可稱「房市大魔王」的《平均地權條例》，若再採回溯方式，那麼已經下訂的炒房客固然是無處可逃，但因這樣的投機案量畢竟數量也有限，對降低房價實質助益恐怕不大，就整體房市氛圍、民眾預期心理的影響必然是驚天動地的，甚至可能摧毀了整個產業及經濟。加上居於法律的安定性，本來就具有不可追溯性。
因此《平均地權條例》修正草案在此刻推出的主要目的，應該是在扼止未來房地產的炒作行為，讓民眾可以在正常市場機制下，滿足居住的需求。
檢視當前法案中佈下的天羅地網，已讓未來炒房幾乎無機可乘，其實施確當能為往後的房地產發展和「居住主義」奠定良好的基礎。
▼未來炒房幾乎無機可乘。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
以中國為例，2021年推出嚴管房地產業的三條紅線之後，經濟成長率（GDP）從第一季的16.4% 快速下滑，其後三季分別掉落到7.3%、6.3%、5.9%；2022年更繼續下滑，全年成長率甚至不到3%。
2022年11月15日中國人民銀行、大陸銀保監會公布「金融16條」拯救房市，12月6日起甚至放棄了採行多年的新冠清零目標。2項措施看來都是為了「重新推升」經濟成長。
由大陸的例子可以看出，打房手段過激可能帶來的經濟傷害，和一旦產業攤平之後帶來的後遺症，不可不慎。
▼胡偉良認為，即使修法上路仍難使房價下跌。（圖／胡偉良提供）
作者／胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。
●以上言論不代表東森新聞立場
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（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
