時值年終，回顧今年房市可謂驚滔駭浪、投資人心情上沖下洗。根據高力國際發布第4季商用不動產及土地投資調查，在多重利空因素下均出現萎縮，尤以土地交易額退回2018年水準、年減46%最明顯。面對明年房市也不容樂觀，高力國際董事總經理劉學龍觀察高點已過，將量縮價修。
根據高力國際統計，今年商用不動產年度交易總額約1307億元，年減13%，土地交易額約1613億元，更大減46%幾近腰斬，不但是近4年首度跌破2千億元，更是自2018年以來近5年最低。
▼今年商用不動產交易總額年減13%。（圖／高力國際提供）
高力國際副董事總經理黃正忠表示，2022年房市利空浮現，尤其台灣央行4度升息所帶來的影響，商用不動產買氣在下半年轉弱。若將交易表現分為上下半年，可看出上半年仍有壽險公司出手購置台中商辦大案，但下半年開始，受升息拉高報酬率影響，投資型買方偏好轉為廠辦。
商用不動產買家謹慎出手，過去大手筆獵地的開發商則明顯退縮，土地買氣大幅衰退，高力國際研究部董事梁儀盈說明，今年在民眾購屋需求下降、利率及原物料上漲、信用管制影響下，全年土地交易額銳減，又以第4季萎縮最明顯，單季交易僅116億元，是繼2017年後首次出現單季僅百億元的交易額。
尤其一向身為土地交易最大買方的建商，今年買入814億元，僅貢獻50%的交易額，遠低於去年的72%。不過梁儀盈指出，建商策略並非完全不買地，而是改弦易轍由直接購地轉為合建、公辦都更、聯開或地上權開發等。
▼建商明顯縮手，土地交易金額年減46%。（圖／高力國際提供）
另從區域來看，近幾年居於土地交易王寶座的台中市，今年買氣大幅滑落，由去年的825億元大跌至今年的182億元，跌幅近8成，為六都中量縮最明顯。
展望2023年，國內外經濟預測機構都一致認為全球經濟及台灣景氣將放緩，劉學龍認為，雖然經濟前景不明，且通膨及升息等兩大議題並不停歇，所幸經過2022年的洗禮，投資人深知以靈活的投資策略因應變局的發生，國境解封也替沉寂已久的零售及飯店市場，提供發展利基。
對投資人而言，劉學龍認為，今年央行升息2.5碼，壽險業要求收益率已由年初的2.059%提升到年底的2.72%，勢必加深壽險業購買物件難度，交易區域及產品將改變，除精華區的商辦或廠辦等核心資產之外，收益率較高的帶租約工業不動產也是選項。
▼劉學龍認為經濟前景不明，投資人應以靈活策略因應變局。（圖／東森新聞張琬聆攝）
而自用族群或高端資產買方，建議可趁明年的變局掌握逢低買進的時機，積極出價進軍商用不動產。土地市場方面，面對新一輪打房政策、以及信用管制的暫不退場，土地交易市場恐持續冷卻，建商可朝政府聯開、都更或地上權開發尋找商機。
再看住宅市場，劉學龍則大膽直言，房價自2016年一路上漲，目前高點已過，進入下修階段，估計明年量縮價修，「但這也是好事，畢竟高房價不利房地產健康發展」。
劉學龍補充，今年建物買賣移轉棟數約有30萬棟，但拉長線來看，2006年還有45萬棟，當時利率2.25%，比目前升息後1.935%還高，顯見雖然升息，但並非住宅交易動能的主要影響因素。
不過由於近年低利環境之下，劉學龍判斷，2年前買預售屋的人恐怕沒想到升息問題，明年將交屋，若又遇《平均地權條例》草案過關，恐面臨艱困挑戰，估計會出現一波逃命拋售潮。
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
