每到了法案審議期，常常會看到房地產業者在媒體上陳情，說明房市已被打趴，政府千萬不要加碼，會影響國家經濟。然而，如果我們綜觀過去幾次打房的成效會發現，政府的稅制政策（奢侈稅、房地合一稅）、選擇性信用管制（貸款限制）、或其他政策（實價登錄1.0、2.0）雖然短期會影響成交量，但房價實際的走向，還是跟「市場預期心理」、「資金取得成本」帶動的「資金流向」有關。
舉例來說，大家記憶猶新的「奢侈稅」在2011年6月上路，當年度自7月起，每月「買賣的移轉棟數」較前一年當月份，掉了約20%，2012年全年度成交量跌了9%。但2012年第三季到2015年第一季，依照政府的「住宅價格季指數」來看，房價漲了20%。當時的時空背景，雖然有稅制限制，但貸款相對寬鬆，「以房養房」是許多投資客的策略，只要增貸出來，又多了下一間房子的頭期款，加上預售屋推案熱絡，市場上瀰漫樂觀氛圍，甚至有人說：「謝謝『奢侈稅』讓他房子多放了兩年，增值幅度更多......」。
▼2011年奢侈稅上路後，整體房價仍是上漲趨勢。（圖／內政部不動產資訊平台，邱愛莉提供）
2015年下半年，房市開始趨於冷靜，2016年進入盤整期，成交量來到歷史新低。而如果說2011-2015年是上一波房價指數超陡的區間，這一波斜率也是很高的區間就是2020年第一季到今年。
然而這段區間，政府推出了4次的信用管制（限制貸款）、實價登錄2.0、房地合一2.0。利率部分，除了2020年3月降了一次一碼利息（房貸鐵板利率從1.56%降到1.31%），2022年總共升息4次，合計兩碼半（房貸鐵板利率從1.31%升到1.935%）。
雖然政府出手這麼多次，市場上因為美國無限QE（無上限量化寬鬆計劃，QE:Quantitative easing）、歐洲、日本也狂印鈔票，大家預期2008年金融海嘯QE導致的通膨重演，即便疫情嚴峻，房市、股市仍異常熱絡。一直到最近幾個月，隨著利息越升越高、房價也追高到一個地步，大家開始觀望，大家才感受到房市變得比較冷卻。
▼房市直到近期升息、房價追高後，才變得較冷卻。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
所以，政府的政策真的會影響房價嗎？我覺得有限。但我非常贊成政策抑制「投機」的房地產操作行為。所以，政府之前上路的「禁止轉換紅單」、「要求預售屋實價登錄」、「禁止三屋以上透過增轉貸以房養房」，都是非常好的政策。
包含這一次擬審議的「預售屋禁止換約」、「私法人買房採許可制」、「預售屋解約要即時申報」等，只要保留特殊情況的特例審核彈性，其實都是讓房市更健全的方式。
▼預售屋禁紅單、實價登錄及禁指換約等，都是讓房市更健全的方式。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
而雖然房市的變化，不全然會被政府的政策所左右，政府健全房市的政策卻仍是必要，且對台灣長期經濟才是最好的做法。雖然我喜歡房地產，但是，如果放任房市由不受管制的資金炒作，推高到嚴重脫序，那我們就必然會重蹈日本失落20年的命運。
因為有政府抑制短期投機行為，並透過稅制、信用管制、實價登錄來讓房市更加嚴謹透明，雖然短期成交量會被影響，但對台灣長期來說，一定是好事。
如果房地產脫序飆高到有一天資金退場、真的硬著陸，受傷最重的除了人民，還有金融業者。而還沒買房的人存在銀行和股市的錢也會被影響。我想，這對有房、還沒有買房的人，都不是好事。對嗎？
▼邱愛莉認為政府以政策抑制短期投機行為，長期而言都是好事。（圖／邱愛莉提供）
作者／邱愛莉 House123執行長，政大商管學院(AMBA)碩士，台大工商管理學系畢業，輔系法律系。曾任知名外商公司市場開發經理、客戶經理，商周、財訊房地產專欄作家。著有《買一間會增值的房子》、《小資族大翻身》。
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（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
