文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在
二親等的不動產買賣，除了契稅、增值稅外，還有一筆贈與稅要繳納，但是能夠提出支付價款證明者，就可以免除贈與稅的負擔，所以每年的年底，就是善用父母親的贈與稅免稅額，將不動產登記給子女的好時機，也為地政士業者帶來不小的商機。
就跟一般買賣房屋一樣，買方要有自備款，不足部份可以辦理銀行貸款。以市價1000萬元的房屋買賣，通常自備款是200萬元，銀行貸款就是800萬元。如果二親等的買賣，善用免除債務244萬元，銀行貸款只要辦理756萬元，免自備款，就可以輕而易舉的取得父母親的不動產，何樂而不為。
案例發生了，1000萬元的市價，女兒打算以800萬元向父親承買，利用年底的最後一個月，報將爸爸的贈與稅免稅額244萬元用掉，同時辦理銀行貸款556萬元做為尾款，支付給爸爸。
銀行承辦人眼見市價1000萬元的物件，只貸款556萬元，見獵心喜，歡喜承作。女兒看到順勢將爸爸贈與稅免稅額244萬元用掉，順利取得房屋，欣喜若狂。感覺一切的美好近在眼前，但是，我們了解後馬上喊卡，請女兒三思。
▼向二等親買房使用贈與免稅額，不用貸高額房貸。（圖／東森新聞張琬聆攝）
不是我們喜歡潑女兒的冷水，而是女兒屬於自由業，而且未婚，從來不曾申報綜合所得稅，就國稅局而言，不認為她有償還尾款銀行貸款556萬元的能力，所以可能被課徵10%即55.6萬元的贈與稅，女兒很不服氣的說：銀行貸款會過，國稅局擔心什麼？
所謂「舉證之所在，敗訴之所在」，因為女兒從出社會工作就不曾申報所得稅，如何舉證有繳納房屋貸款的能力？
該怎麼辦呢？我們建議她如果將房屋產權的1/2在2022年12月份辦理贈與，另外的1/2產權在2023年1月份辦理贈與，這樣在2023年1月底，辦理完成，取得所有權全部，就不用擔心被課徵贈與稅了。
另外，也可以考慮誠實申報所得稅，等資歷完整後，再向爸爸承購該房屋，避免國稅局作業困擾，被課贈與稅。當然，最快速的方式是趕快嫁給一個高收入、有報所得稅的金龜婿，可以合併夫妻倆的收入，或是透過夫妻贈與，讓案件順利完成，取得贈與稅免稅證明。
女兒舉一反三的問：未來出售房地合一稅呢？如果是受贈與取得，成本就是房屋加土地的公告現值；如果是主張買賣成本就是買賣價。
魚與熊掌不能兼得！不動產的買賣稅賦環環相扣，過戶之前要燒腦的事先規劃一下，選擇對自己最有利的方式辦理過戶，做個聰明的所有權人。
▼鄭文在提醒，不動產買賣稅負環環相扣，事先皆需規劃。（圖／鄭文在提供）
作者／鄭文在 正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。
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（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
