實價登錄自2012年8月上路至今已近10年，成為購屋民眾仰賴的查價利器，不過卻仍存有價格失真或未真實呈現資訊的問題，例如預售屋已以更高價格換約轉手了，實價卻僅登錄最初與建商簽約的第一手預售價格，民眾需從備註欄中才能知道後續的轉手價格。專家痛批實登價格混亂導致「你看到的實價不是實價」，學者則提醒消費者也要學會自己負責「看仔細每個資訊」。
實價登錄上路以來幾經修正，去年也實施2.0版包括門牌完整揭露、預售屋銷售前需備查，成交後30天內需申報等，以求更透明、及時，並防杜投機炒作。不過仍有遭詬病之處，例如為避免炒作而不揭露過高或過低的成交數據，還有過去預售屋待完工交屋移轉登記時才整批揭露，導致看到的交易價格都是前幾年預售時的行情，更甚者期間轉手換約的價格並不會逐一登錄，僅在備註欄中說明。
《東森新聞》記者實際查詢實價中也發現，預售屋換約價格列於備註欄中的方式也不統一，例如台中市敦富路案2020年4月8日的交易資訊，完整陳述預售屋合約金額為768萬元，買方提供權利讓渡書總價為848萬元，換約交易時間為2021年6月8日。
▼實價揭露的交易價為與建商第一手交易的價格，後續加價換約的資訊只會在備註欄中揭示。（圖／翻攝內政部不動產交易實價查詢服務網）
另有筆桃園市富華十一街的實價資訊，登錄總價為1190萬元，備註資料寫買方承受前手買賣契約，多支付40萬元，故實際購屋成本為1230萬元，不過未列出於何時換約買賣。
▼換約讓渡的備註方式不盡相同，如桃園此筆交易未列出換約時間。（圖／翻攝內政部不動產交易實價查詢服務網）
較草率的還有新竹縣縣政二路多筆記錄，備註欄僅簡短提及於某個時間點轉售，轉手價格多少都未揭露；同樣新竹縣的資訊中，也有備註欄僅提及預售屋權利轉售的賣價，沒提到換約時間。
▼有些交易資訊甚至未列出實際換約價格，讓民眾無法得知真實行情。（圖／翻攝內政部不動產交易實價查詢服務網）
▼也有僅簡單在備註欄位列出換約價格。（圖／翻攝內政部不動產交易實價查詢服務網）
根據新北市樹林地政事務所去年6月的公告，預售屋中途讓渡導致建商出售價格與新買方實際支付價格不一致時，依內政部時價登錄手冊規範，成交價仍以雙方簽訂之預售屋買賣契約價格為填載依據，但要在備註欄敘明轉售情況及成交價格。地政士解釋，此作法為了避免實價登錄資訊淪為投機哄抬價格的工具。
全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，民眾普遍使用實價資訊作為買房參考，卻常疏忽換約價碼只在備註欄位呈現，也就是如果沒有一筆一筆點入明細，根本不知該物件的最終或實際交易價，還有不少業者或民眾是以社區平均價格來分析，會更為失真，「換約就是真正拉抬房價的元兇，卻演變成『你看到的實價不是實價』的狀況！」
▼專家認為預售屋換約是拉抬房價元兇，實價登錄的方式卻讓消費者看到的價格失真。（圖／東森新聞張琬聆攝）
不過清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚指出，該系統的備註欄不只標註換約，是包含各種交易情況，例如親友買賣、含裝潢或附傢具等內容，「資訊完整揭露本來就是應該的」，應改進的是能否有統一格式，消費者也應該勤作功課，「本來就要仔細看備註與各項資訊。」
陳炳辰提及，預售市場造成的投資行為已連政府都認證，才會不斷出招規範，包括嚴禁紅單、交易30天內實價申報以及納入房地合一稅範圍，甚至提出修法草案直接限制轉約、解約也要申報，若能如期上路，按照原始劇本走，便能終止像這次討論登錄價格混亂的情況。
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
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