文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長 胡偉良
2015~2020年期間，房地產市場因進入熊市，整個市場步入穩定階段，市場上一般炒房客逐漸退出市場，而較專業的炒房客則已晉升為法人（即法律賦予權力的一個團體如公司、營利組織）身份。
如果再從20、30年前的房地產生態來看，當年的房產屬性就純屬「居住」之用，沒有太多的炒房、囤房。直到2003年以後，興起的炒房風潮將房價炒翻了天，造成今日房產的價格高漲，房價之高讓人望塵莫及。在這種環境下，買房的剛需及房奴還是在不斷的為擁房而辛苦奮戰。
▼房市專家胡偉良從過去的房市經驗，來看今日打炒房、升息等政策帶來的房市影響。（圖/胡偉良提供）
2018年底，筆者預估房地產可能會在1、2年後重新走向復甦，因此建議購房者宜把握時機，逢低買進。2019年下半年，房市買氣開始出現「緩慢」回溫景像，然而隨後一場突如其來的疫情，又讓整個經濟情勢出現了巨大的變動，也大大牽動了房地產市場隨後的發展。
在疫情下，先由美國展開資金上的大放水，隨後全球各國先後跟進，大量資金流入市場，但全球供應鏈卻出現卡關現象，也因此衍生通貨膨脹；加上台灣的房市在經過2015~2019年的蕭條期之後，已重新步上復甦，因此房價一定走升。
大量資金流入造成貨幣貶值、供應鏈卡關造成商品供不應求，由此衍生通貨膨脹，而房地產恰是抗通膨的最佳工具，因此引發了民衆的買房熱潮；疫情下的降息也進一步激發了房市的買氣，加上地價、營造原物料上漲、人工短缺等，更加劇房價的上漲情勢。
這些因素都是這一波房大漲的原因，這種情形是舉世共通的現象，不僅發生在台灣，而是全球房市皆然，而且漲幅都相當驚人，甚至連最少炒房的德國都不例外，相比之下，台灣的漲勢還算溫和。
政府也看出房市已經出現「房價上漲的預期」，因而啓動一連串的「打炒房」措施，像實登錄2.0、房地合一2.0、連續幾波的選擇性信用管制，甚至更嚴厲的「預售屋禁止轉讓」措施，這些舉措截斷大部分投機客的資金來源，大幅減少炒房客獲利幅度，並逼使炒房客拋出部分房源。
除此之外，政府的「打炒房」措施也限縮了開發商的資金融通，扼止了建商囤房、囤地的可能，間接逼迫建商在資金壓力下必須盡速去化持有的房屋，從而減少囤房、惜售及達到讓房價止漲、小漲的目的。
3月中旬，央行跟隨美聯儲腳步，調升利率1碼（0.25%），以1千萬元房貸為例，估計每月利息將增加1千多元，伴隨今年美聯儲持續升息的規劃，筆者估計年底利息將一路上升到2%左右。兩種效應下，會對民眾的購屋慾望產生影響。
▼央行升息後，購屋需繳的利息增加，影響民眾的購屋慾望。（圖/胡偉良提供）
但是營造成本的上漲卻是不可逆的趨勢，因此有居住或換屋需求的自住客，仍「有必要」勤勞看屋並及時進場，利用此一「政府壓制房價」下的好時機，慎選理想好屋，若此時還抱著等待房價大跌再進場的心理，反而會錯失良機，迎來未來更大的房價上漲。
作者／胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。
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(封面／東森新聞張琬聆攝)
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