文／永慶房屋研展中心副理 陳金萍
為刺激因新冠疫情衝擊而萎靡的經濟，以美國為首的各國紛紛採取量化寬鬆政策來振興經濟，這卻也使得通膨壓力不斷飆高。因此，自2022年起，全球各大央行開始加快貨幣緊縮腳步，企圖抑制通膨。美國聯準會在2022年就累計升息高達17碼。這波激進的升息步伐，為美國國內的房地產景氣帶來不小衝擊。
雖台灣通膨相較於其他國家來得穩定，但2022年國內全年平均CPI為2.95%，仍創下2009年以來、14年來新高。而全球性的貨幣景縮政策，也使國內央行有著不升不可的壓力，2022年連4季升息，全年共升2.5碼。
連續4季的升息也讓房貸利率走升，根據中央銀行1月底時公布，2022年12月五大銀行新承做房貸利率已升至1.864%，連13升並創7年新高。由於央行在去年12月中旬時再度升息半碼，目前房貸利率仍未足額反映，預估五大行庫利率還有向上調升的空間，房貸利率若是升破2%，將創下2009年2月以來的最高紀錄！
▼五大銀行新承做房貸利率已升至1.864%，連13升並創7年新高。（圖／截自中央銀行）
縱觀近14年來，國內房貸利率均在2%以下，民眾已習慣這樣的超低利率環境。這波連續升息，恐怕讓背負房貸的民眾吃不消。根據永慶房屋2023年第1季民調結果顯示，76%消費者認為利率升至2.231%就會覺得房貸還款負擔過重。現在距離2.231%利率只剩下0.367%，剩下不到1碼的升息空間。
對許多民眾而言，購屋往往是人生中最大一筆消費。動輒上千萬元的房價，通常需要向銀行貸款7至8成。若以房屋貸款1000萬元試算、20年期本息均攤，以去年一整年升息2.5碼來看，每月房貸支出將增加約3000元，全年約增加3.5萬元左右，對於許多購屋族而言，的確是有感升息。除利息支出增加之外，目前全球通膨嚴峻，國內日常生活用品、食品等價格也都陸續反應調升。
▼因通膨嚴峻，日常用品價格也調升。（示意圖／東森新聞）
在高房價、高物價與升息的三重壓力下，購屋壓力更顯沉重。根據內政部最新發布的2022年第3季全國及六都房價負擔能力指標，全國房貸負擔率不減反增，為40.55%，顯示全國民眾平均將超過4成收入拿來繳房貸，而六都當中台北市約67.07%，收入將近7成要拿來繳房貸才能買房，新北市則53.66%，房價持續攀高，的確讓購屋族產生壓力，買房夢想似乎又遙遠了一些。
因此，建議有意購屋民眾，一定要妥善規劃財務，審慎評估購屋負擔能力。由於購屋貸款為長期支出負擔，除考量自身居住需求，多看屋詢價外，更需審慎評估整體利率調升對於未來還款負擔的影響，加上今年仍有再度升息的可能，須預留升息空間，做好還款壓力測試，才能讓自己順利且安穩的晉升有殼一族。
▼陳金萍認為，房市面臨諸多挑戰，未來不容過度樂觀。（圖／永慶房屋提供）
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（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
