文／元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴
央行去年四度升息加上肺炎疫情，市場一度擔心繳不起房貸的人將變多，房貸違約狀況恐將大增，不過從內政部不動產資訊平台最新資料卻發現，2022年第3季度全台住宅貸款違約率僅0.07%，每萬個房貸戶僅7戶違約，不僅是連四年走低，更是自2007年、近16年的同期最低點，相較16年前同期，房貸違約率大減1.55個百分點。
另外，觀察全台八主要大都會區，住宅貸款違約普遍跟全國水平差距不大，都相當低，其中新竹縣與新竹市住宅貸款違約率還分別只有0.01%與0.02%，每萬個房貸戶分別只有1戶跟2戶違約，為全台房貸違約率最低的兩個縣市。
▼全台八大都會區的房貸違約率，以新竹縣市最低。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）
對此，筆者認為，雖然去年以來央行逐步升息，導致房貸負擔越來越沉重，但因利率仍在歷史相對低點，加上政府對青年安心成交貸款有利率半碼的補貼，一般家庭或是年輕人繳不起房貸出現違約的狀況還相當有限。
以貸款1000萬元、30年期房貸來說，原本升息前利率假定為1.375%，每月房貸支出約3萬3915元，但升息四次、增加0.625%後，就算沒政府補貼，每月繳款金額變成3萬6962元，較升息前也只增加3047元，對一般家庭來說仍屬可承受的範圍。
根據內政部不動產資訊平台資訊就可發現，去年第3季的購置住宅貸款違約率僅0.07%、逾放筆數2922筆，雙雙創下2007年第1季有統計、16年以來新低，房貸違約狀況並未高漲。
▼去年第３季的房貸違約率，創下16年新低。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）
由於住宅貸款違約率是房市景氣的指標之一，而數據是否升高，主要與景氣與民眾就業狀況有關，跟利率並非有直接關係。一般來說，當總景氣下行、失業率攀升或房市明顯轉差時，違約風險才會提高，住宅貸款違約率也容易居高不下。
回顧台灣過去十餘年的經濟走勢，2007年到2009年受全球金融危機波及，台灣國內景氣下滑，也因此全台住宅貸款違約率處於近年較高檔位，都有在1%以上；而2014年台灣房市反轉，房價緩跌，期間住宅貸款違約率也有出現走高的情形，從2014Q3的0.16%，到2018年Q3增加到0.23%。
不過2019年至今，因為台商資金回流、低利率、熱錢湧入台灣等因素，台灣即便有新冠肺炎衝擊，景氣表現仍相對不錯，房市更因資金湧入明顯復甦，因此住宅貸款違約率頻頻走低，甚至創下2007年來的最低紀錄。
▼近年熱錢湧入房市，房價高漲、房貸違約率也走低。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
對於新竹縣市住宅貸款違約率特別低，則估計應與新竹「高薪族群多」及「房價漲勢迅猛」等兩個原因有關。首先，根據行政院家庭收支調查最新2021年的資料顯示，新竹市、新竹縣全年家庭可支配所得，分別為129.7萬元、135萬元，位列全台各縣市中的前兩名。新竹民眾收入高，房價又相對雙北低，房貸違約狀況自然不多。
其次，近3年新竹地區房價上漲快速，熱門區域中古屋從2字頭飆到近5字頭，新屋甚至上看7字頭，房價快速的上漲讓便房貸族即便面臨斷供危機，只要願意讓價個5%左右，往往就可以順利脫手轉手處理掉，因此房貸違約狀況相當少。
最後，筆者認為，目前國內景氣狀況還算不錯，加上房貸利率仍相對偏低，還有30、40年期的長年期房貸來降低月負擔，是目前住宅貸款違約率可以穩定在歷史最低的主因。
不過因目前房價已在歷史新高，各縣市的房貸負擔相較過去重了很多，如果未來央行持續升息，加上國內外經濟出現大衰退，未來住宅貸款違約率走高的仍是有可能的，雖然目前房市崩盤風險不高，但購屋者買房前仍應居高思危，多點風險意識，才能安穩買好房。
▼陳傑鳴表示政府的相關政策也須多留意獨居老人問題。（圖／陳傑鳴提供）
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