房市在去年從盛極轉衰，今年在價量背離、股市多頭熄火下，買方多在觀望等待下跌。不過專家認為「房價還欠東風不會跌」，並直言可觀察三重先嗇宮站生活圈如「都廳大院」等指標案的銷售狀況，來判斷未來房市是否轉好或變差。
「目前房市存在兩大隱憂」，樂居科技創辦人李奕農表示，一是在房價創新高的同時，成交量卻下滑，二是股市多頭熄火，以往股市與房市為正向連動關係，但去年房價卻反向上漲，隨著近期台股反彈，可持續觀察對房市壓力是否降低。
許多民眾期待今年房價可以火燒連環船而下跌，不過李奕農分別從新案的推案量、去化量、存量及二手待售量4項數據來分析，發現前幾年房市大賣，讓今年「尚欠東風」、不會面臨賣壓，應該只是盤整狀態，即使降價也只是零星個案。
▼預售屋與新成屋推案量的走勢，可觀察房價漲跌。（圖／樂居提供）
首先是推案量，近2年預售屋推案量接近12~13萬戶新高，新成屋案量則下滑，僅1~2萬戶創新低，意味著前兩年多數建案在預售階段就賣光，即使目前市場不佳，但銷售一半的預售案不會降價、未開案的會選擇延後推案，因此價格不會出現明顯下滑。
李奕農指出，須經過連續幾年預售推案延後的累積，推升成屋案量增，形成死亡交叉的賣壓，這個時候房價才會下跌。
接著看去化量的表現，去年新案供給近14萬戶，僅去化7.4萬戶，差額約6.5萬戶，較2021年差額2.7萬戶多了141%。李奕農解釋，顯示去年新案去化速度大幅放慢，估計若今年維持不變，將累積未來的成屋推案量，最快兩年後會出現新案降價。
▼去年新案去化速度變慢，將累積未來成屋案的賣壓。（圖／樂居提供）
李奕農也從各縣市去化表現來看，發現台北市、高雄市的去化與供給量差異較大，未來賣壓風險較高，新北和桃園反而相對安全。
最後是二手屋的待售量，長期平均約7.3萬件，目前尚在平均值內，反而是二手屋的委售比，即待售量與該縣市的總房屋數相比，去年5月尚在1.2%~2.7%低點盤旋，但後續賣壓出現，到11月台中委售比來到3.7%，逼近歷史高點3.9%，意味未來賣壓會較重。
▼目前二手屋的待售量仍在平均值內。（圖／樂居提供）
至於今年房市好不好，李奕農認為可觀察2重點，一是央行的態度，因為經濟好時會用升息來抑制通膨，經濟衰退時會降息救經濟，今年台灣應看不到降息，表示今年經濟雖不如去年，也還沒有衰退疑慮，房價就不會走空；其次是觀察待售量數據。
李奕農特別提出重點觀察10大區域，最指標的便是新北市先嗇宮站生活圈，包含茂德建設的「都廳大院」2291戶即冠德建設「心天匯」；由於該區之前幾乎沒有推案，也就沒有去化量，但在新北市第二行政中心動工後，開始出現大量推案，後續銷售狀況便值得留意。
▼房市轉好或變差，可觀察重點區域指標案的銷況。（圖／樂居提供）
李奕農解釋，此10大區域共通性是去年推出大型指標案，推案戶數遠超過以往去化量，需要吸引很多跨區購買的買方，「如果這些區域的去化都相當順利，代表房市轉佳；相反的若去化不順利，市場可能變差」。
（封面圖／東森新聞張琬聆攝）
