新案市場曲高和寡？國泰建設公布去年第4季房地產指數，全台預售屋平均房價續漲、再創歷史新高，不過桃園、新竹、高雄卻反轉下跌，整體銷售率及成交戶數更大幅減少，學者指出，主要是市場轉弱，資產族又擔憂兩岸戰爭，「沒想到飛彈真的會射過來」，因此嚇跑、縮手了，「這季數據顯示出剛性需求的真金白銀現形了」。
2022年第4季國泰房地產指數顯示，全台推出預售案共233件、推案戶數25857戶，總推案量金額達4688億元，皆較前季及前年同期上升；平均成交價每坪47.55萬元，季增0.68%，再創歷史新高，不過桃園、新竹及高雄已從高點反轉下跌，分別季跌13.06%、6.72%及1.29%。
再從銷售率及成交量的表現來看，更可看出預售屋市場價量背離、曲高和寡的走勢，全國銷售率季減3個百分點，七大都會區除台南市仍成長2.15個百分點之外，皆較前季衰退，又以高雄季減6.04點最多；全國成交量更大減24.26%，僅台南市仍成長12.4%，桃園大減64.3%最慘，高雄衰退40.72%居次，台北市也少了30.48%。
▼去年第4季全國預售屋成交價再創歷史新高。（圖／國泰房地產指數提供）
該報告分析，遞延推案在選後釋出，推案金額小幅增加，成交價大漲，成交量及銷售率均下滑，主因是全球經濟下行風險上升，台灣出口連4個月負成長、央行大幅下修2022年經濟成長率為2.91%，12月中旬再調升利率半碼等，在景氣趨緩、股市震盪下，房市交易明顯減緩，加上《平均地權條例》修法三讀通過等不利因素，買賣雙方價格認知差距擴大，預期在修法上路、總統大選前哨戰干擾等利空因素籠罩下，未來房市供給量將逐步收縮。
「這季的數據可說是剛性需求的真金白銀，哪些地區炒作多、哪些地區是真剛需都現形了。」協同該數據研究的主持人之一、景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，市場轉弱、買方信心潰散是主因，事實上前年第4季開始，市場便出現價量背離的問題，房價大幅上漲、銷售率卻掉很快，至去年第3季高單價已難賣、如今到第4季連中低總價也開始賣不動了。
「倒不是受打炒房政策的影響」，章定煊認為，反而是去年初俄烏開戰、8月裴洛西來台引發中國軍機擾台、飛彈飛越台灣等，導致資產族擔憂台海兩岸恐爆發戰爭，「在政治軍事壓力下，房地產一定不會好！大家沒想到中國飛彈真的會射過台灣上空，有錢人嚇得不買房，原本要搬錢回台的台商也嚇到搬去其它地方了。」
▼房市轉弱，是否為真剛需或炒作性質都逐一現形。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
至於房價續創新高卻有3縣市價格鬆動的狀況，全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，雙北、台中價格有撐，桃園、新竹及高雄的下跌也尚屬緩和，部分縣市因為蛋白地段較多推案，拉低均價，去年其實沒有明確的價格弱勢。
今年在條例三讀確定實施後，陳炳辰認為，房市前景不太看得到曙光，推測包括實質利多較少的南二都，以及投資客大本營導致風險高的台中市，以及若台北市房價修正將影響新北市買氣轉向等，都是後續在價格上值得觀察之處。
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
