曾經有位粉絲跟我說，他父親在2000年的時候，將臺北的一間透天厝用2,000萬賣出，作為自己的創業基金，然後帶著全家到德國生活打拚。經過二十年辛苦創業的日子，他爸爸已經拚到將近8,000萬的資產，成為無庸置疑的有錢人。
結果當他們全家2021年回臺灣退休時，他父親去看了一下當年賣出的透天厝，現在的行情竟然已經超過1億2,000萬！害他爸爸突然開始懷疑人生，懷疑自己這二十年到底是在忙什麼。
臺灣房地產之所以這麼適合炒作，就是因為制度面出了非常大的問題，導致人民寧可炒房都不想辛苦創業，有錢人利用炒房錢滾錢之後，就會利用各種關係來綁架立法者，讓立法者制定出保護自己財富的制度。
而錯誤的法律制度，更是扭曲了臺灣人的價值觀，比方說在德國炒房是一項重罪，不但會被罰錢，甚至嚴重情況還會被判重利罪，是有刑事責任的，然而在臺灣，炒房者反而變成了投資英雄，不但完全合法，還能吸引粉絲、開班授課，不斷被媒體曝光獲得知名度，這不就等於政府變相鼓勵這些合法的炒房投機客嗎？
反過來說，只要臺灣能將房市相關制度改善，才能讓重要的資金與生產力，回歸到對國家經濟有幫助的地方，讓臺灣停止再依賴炒房拉抬經濟的老路、也降低泡沫化風險。至於臺灣目前的制度是哪裡出了大問題呢？我先就房地產制度來討論。
我們最常聽到的，肯定就是臺灣極低的持有成本，也就是房屋稅和地價稅。
房屋稅是針對你持有的住宅課稅，地價稅則是針對你持分的土地來課稅，目前臺灣的自用房屋稅稅率為1.2%，土地稅則是千分之10至55，不過呢，由於房屋稅是用政府的評定現值來計算（低於市價），土地稅也因為一般住宅持有的土地面積極小（例如電梯大樓社區），因此兩者加起來的持有稅相當低，你每年繳給社區的管理費，說不定還遠大於持有稅成本。
不過，也因為臺灣擁有世界級低廉的持有成本，自然吸引滿手現金的有錢人，將資金擺到房地產內避險，因而順勢推升了房價。
第二點則是近年吵得沸沸揚揚的囤房稅（又稱空屋稅），什麼是囤房稅呢？就是針對屋主持有的「非自用（不是自己居住使用）」的閒置住宅，課徵較高的房屋稅，因此才被稱作囤房稅。
根據內政部於2022年的統計，臺灣總體空屋率為9.13%，有超過81萬戶的空屋沒有人使用（政府對於空屋的定義是：低度用電住宅），也就是平均每十間房大概就有一間房子是空著的，以先進國家的標準來看，如果空屋率能夠降到6%以下，算是比較健康的供需市場；如果空屋率降到 3%以下，則是處於供不應求的狀態，住宅也能妥善分配給大多數人來使用，因此政府才希望用囤房稅的方式，將這些空屋逼入買賣或租賃市場，緩解高房價與高租金的問題。
所有人都知道臺灣需要囤房稅來解決囤房問題，但吵了這麼多年的囤房稅，只有臺北市於2014年先行實施（非自用的房子在2戶以內課徵2.4%、3戶以上課徵3.6%），而其他縣市的囤房稅，則是耗時了八年的時間，才在2022年的7月份要上路（大方向是2∼5戶的非自用住宅課2.4%、5戶以上課徵3.6%）。
以我個人的角度來看，這樣的稅率尚不足以提高屋主出售或出租的意願，原因是這些屋主在過往的經驗，他們持有房子每年帶來的漲幅都遠高於囤房稅，這就會讓屋主預期心態相當高，寧可將房子繼續擺著繳稅，就算房市變差也沒關係，只要撐到下一波房市多頭再賣出就好。
除此之外，非自用住宅還存在一些界定上的模糊空間（例如沒有被公證的出租房），還必須同時符合空屋的條件，因此在相關配套措施還不夠完整的情況下，囤房稅能產生的效果相當有限。
另一個促使房價上升的因素，就是銀行給予購屋者過於寬鬆的貸款條件，導致銀行的資金能透過盲目進場的消費者，源源不絕地注入房市內。
而在還款期限被拉長的同時，房貸利率也是逐年降低、每個月的房貸支出也降低不少，使得大量民眾能透過這種超長期又超低率的房貸，突然就獲得了進場買房的能力，提高了房屋的需求面。
因此你可以明白，在房屋稅、地價稅、囤房稅都這麼低，銀行又提供低利率與超長還款期，自然就會讓老百姓繼續將資金投入持有成本低、上漲幅度高的房市內。
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●以上言論不代表東森新聞立場。
●本文摘自／《破解黑心話術【購屋超級攻略】：預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙，避免你慘賠百萬的置產筆記》／李昌鵬（Zack）／采實文化
●作者介紹
「國際超級房仲」李昌鵬（Zack）
2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後，創辦了「業務品牌學院」線上課程，希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員，網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠：白天幫助老實的房仲與消費者，晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。
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