文／台北市都市更新學會理事長 蔡漢霖
眾所矚目的《平均地權條例》修正近日甫通過，帶給市場巨大震撼。其中最關鍵的在於預售屋無正當理由不得轉售一節，將會徹底改變這數十年來房地產市場的遊戲規則。
最具體將會帶來的改變，是房屋的預售市場將會大幅縮水，未來可能只有符合特定屬性的案子才有預售的機會，為何我這麼說？
臺灣的消費者買預售屋主要有5大原因：
只要準備總價10~15%的頭期款，其餘15%工程款可平攤到3年上下不等於施工期間支付，剩下70%交屋後由銀行貸款分20~30年攤提，有助於剛出社會起薪不高的小家庭有購屋築巢的機會。
▼預售屋付款輕鬆，準備好約10~15%頭期款後，後續自備款可在工程期間慢慢支付。（圖／東森新聞張琬聆攝）
因房屋尚未興建完成，可由建設公司提供服務進行客制化變更，有機會以更低的裝修成本買到較符合個人需求的房屋。
有機會以目前的市場價格，買到3~4年後的房價，在房地產行情上揚的波段也有利於消費者負擔的降低。
稀缺產品、地段、供給地區之產品，先搶先贏，提早卡位。
▼好地段的預售屋易掀起先搶先贏的狀況。（圖／東森新聞張琬聆攝）
對房地產投資客來說，如果看好未來市場，選擇購買預售屋可以10~15%的本金搏一個100%的獲利，而未來如房價不如預期，投資客也可以選擇不買入房屋，而選擇折價退屋甚至毀約不買，最多只損失15%本金，可以說是本小利大的槓桿投資。
事實上，預售屋交易市場的存在是好處的。具體而言因一般銀行建築融資僅願意借興建資金的50%，另外50%必須自籌，因此預售的行為有利於興建自有準備資金的降低，能協助原屋主以及中小型建商降低風險、方便籌集資金，有利於都市更新與危老等推動。
然而預售屋交易市場的存在也有它的壞處，其中最大的壞處就是在市場一片看好時，會有大量投資者湧入造成假性需求，導致供給者(建設公司)無法分辨真正的市場胃納量而造成超額供給。
當不動產市場趨勢向上時，這問題或許不大，但當不動產急轉直下進入下跌波段時，大量假性需求的消失可能會進一步加速建設公司資金的斷鍊，也因如此，現存的槓桿投機行為也是目前房地產預售市場最受詬病之處。
▼預售屋市場最大壞處是大量投資客湧入，造成假性需求。（圖／翻拍自竹北高鐵網路社群)
本次《平均地權條例》最重要的一個部分，是大幅限縮第5點預售屋投資市場的操作空間。其立意當然是良善的，本法成熟上路，象徵著第5點房地產的槓桿投機短線操作之行為將會近乎消失，未來消費者買預售屋的理由只剩下前述的1~4的情形。
在短線投資客消失後，未來房屋預售市場只會留下自住客與長線投資人，因此低首付自住走向的產品應該有機會倖存，產品稀有特別的產品尚有一搏空間，至於生活機能未臻健全、供給大量的重劃區，未來恐怕逐漸會變成成屋市場。
唯一問題是，在上一波的市場榮景下，部分地區投資客所創造的假性需求泡沫已經發生，現在戳破泡沫將會使投資客較多的區域成為重災區，導致一定狀況的市場亂象。
▼過去投資客較多的區域將成重災區。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
更何況近期由於多重因素夾擊，導致全臺灣營建市場進入缺工缺料嚴冬，在造價離譜高昂的狀況下，部分地區如果又產生大量預售交易違約潮，雪上加霜之下確實會有很多中小型建商撐不下去。
長期來說，這對房地產市場的健全化並不一定是壞事，但以房地產投資動輒5~10年為週期的產業屬性下，難免會有不少業者在整個大環境改變的狀況下滅頂。
▼蔡漢霖認為禁止預售屋轉售立意良善，但難免有業者在大環境改變下滅頂。（圖／蔡漢霖提供）
●以上言論不代表東森新聞立場
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
