文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在
民國105年（西元2016年）以後取得的不動產，出售時都有新制房地合一稅的問題，偏偏許多和建商合建分屋的地主戶，土地在105年前就持有（舊制），房屋是在105年以後蓋好（新制），分回來的房屋再出售時，不只賣房屋，還要配土地持分給買方，到底該如何申報房地合一稅呢？
首先，105年以前持有的土地屬於舊制，只要課徵土地增值稅，沒有所得稅的問題，所以免徵房地合一稅。
其次，房屋是105年以後蓋好的房屋，所以就是新制房地合一稅的課徵對象，要繳納房地合一稅。
▼以前持有的土地免徵房地合一稅。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
當土地+房屋出賣時，記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值，拆成土地價格及房屋價格，或是以買賣雙方的協議，將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格，以利後續就房屋售價申報房地合一稅。
至於房地合一稅的稅率則以20%計算，交易不動產期間，則以土地持有期間起算，如果超過10年以上，房地合一稅率則以15%計算，而不是以房屋建築完成日期計算，也算是合建地主戶的小確幸。
▼合建地主戶銷售新房時，房地合一稅率享小確幸。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
獲利=售價-成本-費用（取得、改良、銷售）。售價指的是拆價後房屋的總價。成本就是建商給合建地主的發票。
1.取得費用：包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等。
2.改良費用：包括裝修房屋等費用。
3.銷售費用：例如仲介費，或是買賣總價3%計算的費用（最高以30萬元計）。
▼取得所有權與銷售時的相關費用，都可抵扣。（示意圖／取自Pexels）
最後就是適用房地合一稅稅率，合建分屋沒有45%、35%的適用。原則上是獲利的20%計算，如果土地持有期間超過10年以上，則適用獲利的15%計算房地合一稅。
如果房屋持有6年以上，本人、配偶、未成年子女，設籍滿6年以上，且符合自用住宅的規定，還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10%的優惠稅率(限交易前6年內未曾適用本款規定)。
如果您的房屋是和建商合建分屋換來的房屋，銷售時可以先行概算一下房地合一稅，記得，房屋可能是新制，土地可能是舊制，找地政士們概算一下，讓我們的服務「無微不至」！
▼鄭文在提醒與建商合建換回的新房，房地合一稅計算方式較不同。（圖／鄭文在提供）
作者／鄭文在 正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。
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（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
