議價率2成等於價跌2成?估價師揭公式 「不需要這麼悲觀」

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近日《東森財經》發布〈跌價紅潮壓境?估價師曝數據:賣家讓利空間上看20%〉,提及賣方態度出現鬆動,議價空間擴大至2成。估價師強調,議價率其實不等同市場行情下跌20%,而是買方可以砍價或折扣的空間,直言不需要對明年房市這麼悲觀。

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原文報導台南估價師公會資訊流通委員會主委林利州指出,目前房市空方勢力居上,賣方已見多處鬆動,跌價紅潮壓境,議價空間已有逐步放大至開價10至20%情形。引來網友熱議房價將下跌,「漲50%跌20%」、「都漲100%了砍20%還是賺啊」等。

議價率不等於跌價 代表買方可砍價空間

高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源解釋,其實是網友混淆了議價率和市場行情趨勢的看法,因此產生誤解,事實上,議價率20%並不等同於市場行情下跌20%。

▼議價率並不等於房價下跌。(圖/Pexels

所謂的議價率,是指賣方開價與最後成交價的價差比率,一般公式是(開價-成交價)/開價,簡單說就是賣方的開價減掉成交價格後,再除以賣方開價的比率,因此議價率代表買方可以砍價或折扣的空間。

▼議價率是指賣方的讓利空間,也就是買方可以砍價的空間(表/東森新聞製)

議價率定義 公式
賣方開價與最後成交價的價差比率 (開價-成交價)/開價

議價率擴大 市場行情走式微趨勢

陳碧源指出,議價率高低和賣方對市場趨勢看法所開出的價格有關,如果最後成交價很貼近開價,也就是議價率低,代表市場行情緊俏;如果議價率大,也就是市場行情不如賣方想像,代表市場行情可能較為僵固或盤整,或者逐漸產生式微趨勢。如果再配合銷售天數是否逐漸拉長來判斷,就可以確認趨勢是否下行。

事實上,議價率20%在2015、2016、2018年間都出現過,大多就是房地產市場低迷下的地區。

過去預售屋慣用 滿足買方殺價習慣

陳碧源補充,另外還有議價率自我實現的現象,出現在之前沒有實價登錄2.0、預售屋即時登錄價格時,由於預售屋是由代銷業者在「委託代銷契約終止後30日內」(即建案完銷後)將建案整批申報,可能距離開始預售已有2、3年時間,導致揭露的實際行情有落差。

▼議價率過去常見於預售屋銷售時。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

當時業者為了滿足買方殺價的習慣,會將希望成交價格乘以1.4倍至1.5倍後再推案,做為開價,讓消費者殺個夠,再過去還導致實登揭露後「開價嚇死人、成交笑死人」的現象,不過現在實錄2.0後,預售屋在成交30天內一定要申報並且揭露,這種情形就比較少。

建商以拖待變 尚未出現降價

儘管議價率擴大只能視為賣方讓利空間,並非下跌或賠售,但陳碧源也坦言,現在房地產市場議價率普遍增加,銷售時間拉長,應該是事實,也代表2023年的房市將形成「北盤南凍」的情形,但房價是否會下跌20%?「倒也不需要這麼悲觀」。

陳碧源觀察,現階段可發現多數建商不願降價,改加贈設備、車位等方式,企圖鞏固登錄的實價,希望以拖待變,拉長不動產市場式微的時間。至於市場何時回溫?有待總體經濟及建商想通或出現外部壓力時,「就看誰敢在抬面上開第一槍了」。

(封面示意圖/東森新聞張琬聆攝)

議價率 下跌 讓利 估價師 預售屋
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