前兩天，傳出所謂行庫的最新「五大管制令」，其中第3條表面上雖說是針對「先建後售」的建案，建商必須先將5成的自備款部分撥入銀行的專戶，銀行才願撥款。根據銀行及建商反應，不少金融機構紛紛跟進，擬將該項規定擴大到所有的預售案件，果若如此，那災情將不堪設想。
行庫表示，這也是在檢視建商把建案做到完工的財務實力和抗壓性。行庫也說明，現在建商面臨的風險比以前更大，最主要在於原物料價格上揚拉高建材價格，也使建商的財務強度面臨更大的挑戰，使銀行「雨天收傘」，「多管齊下嚴加把關」。
聽來似乎有理，但房地產行業原本即具有高負債的特性，這是行業的特色，舉世皆然，少數金融高層在「迎合上意」下的突發性作為，一下子勒緊了建商脖子，斷絕金援，反而會使建商因資金鏈斷裂而倒閉。
而且這一次行庫的緊縮放款是全面性的，連政府近幾年一直努力推動的危老都更案件都不能倖免，稱得上是「全殺」。
這種情形就像2021年8月，中國政府為了遏制房地產過熱，驟然實施「三條紅線」政策，搞倒了世界級的中國最大開發商「宏大建設集團」，也搞垮了中國的房地產業。時至今年，中國政府雖改弦易轍，對房地產業展開全力救援，但在到處都是爛尾樓的情況下，已經難以回天。
這正是我們的前車之鑒，但如今卻看到政府朝向同樣的方向前行，不免令人憂心。檢視現在公營行庫的「五大管制令」作為，甚至已較中國當時的「三條紅線」有過之而無不及。
再從近期台北市發生的幾個爛尾樓來看，這些建案後來大多藉由法拍程序而翻身，部分更是接手續建完畢，銷售上還取得亮眼佳績重返市場。
而探究這些建案爛尾的主要原因，大多以營造成本攀升，擠壓建商獲利空間，造成入不敷出，影響資金流通所致，不過只要建案地點不太偏僻，通常很快就有新的業者接手，其實真正變成永久爛尾樓的情況並不多見，反倒是行庫的最新「五大管制令」，才可能是製造大量爛尾樓的禍源。
▼近年台北市零星爛尾樓，後續多有業者接手續建，重現市場後完銷。（圖／翻攝GoogleMap）
根據《工商時報》報導，1、建造人或建案本身的土地，兩者都必須作銀行信託；2、建商須和銀行指定的建經公司簽署「續建承諾」；3、建商若採先建後售，則自備款必須先撥入銀行的專戶，且必撥足5成，銀行才願撥款；4、建商若採取預售屋，款項必須先撥入銀行專戶；5、建商本身必須紀錄良好，沒有任何和銀行的違約紀錄或交屋爭議，行庫也要檢視其以往的銷售紀錄。
根據「維基百科」指出，2020年中國住建部針對房地產企業債務風險提出「三條紅線、四檔管理」要求，分紅、橙、黃、綠不同檔位，值型不同的借債標準。三條紅線意圖遏制房企舉債擴張的金融風險，1、剔除預收款後的資產負債率不超過70%；2、淨負債率不超過100%；3、現金短債比不小於1。
▼胡偉良認為，預售屋降價機會不大。（圖／胡偉良提供）
作者／胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。
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（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
