文/永慶房屋研展中心副理 陳金萍
近來,為了抑制不斷攀升的通膨,美國聯準會持續祭出升息、縮表等手段來應對。光是在今年,美國已經升了12碼之多,而且市場預估今年11月聯準會再度升息3碼的機會高達8成,升息幅度可說是相當猛烈。
這些升息措施,也導致了資金的退潮。細看國內7月M1B的年增率僅有6.97%,這已是M1B連14個月的下降,與M2的6.99%呈現死亡交叉,雖8月有小幅反彈,但說明國內資金有由過去寬鬆轉趨緊縮。
▼M1B與M2呈現死亡交叉,雖8月有小幅反彈,但資金緊縮趨勢不變。(圖/翻攝財經M平方)
全球經濟也不見樂觀,許多經濟預測機構都下修全球今年和明年的經濟成長率。經濟合作發展組織公布的最新預估,受到能源和通膨的影響,2023的經濟成長率從2.8%下修到2.2%。
在國內,8月景氣對策信號燈號已經連續6顆綠燈,且在綠燈下限,再降1分就落到黃藍燈,且領先指標分數下跌,代表景氣走緩,已不再像過去熱絡。
▼國內景氣燈號已連續6顆綠燈。(圖/翻攝國發會)
貨幣緊縮政策和經濟成長放緩,都影響著房市表現。永慶房產集團2022年第四季房產趨勢報告顯示,今年全台1-8月的交易量比去年減少了0.4%,是自2016年以來首次的負成長,推估2022全年交易量將減少6%至10%之間。
在房價上,2022年Q3七大都會區除新竹縣市仍有3.4%的季成長外,其餘六大都會區的房價漲幅均不到1%,顯見房價已經見頂。2022年房市呈現「價平量縮」格局幾乎已底定。
▼七大都會區2022年Q3房價季變動。(圖/永慶房屋提供)
那麼未來房市又會如何變化呢?在房價屢創新高的當下,再加上升息腳步不斷和物價上漲的狀況,消費者購屋負擔能力也將壓縮。根據永慶房產集團的網路民調結果顯示,民眾購屋心態的確已由過去相對積極的態度轉趨保守觀望。要期待未來房市依然有著近乎激情的表現,怕是不容易。
此外,前兩年房市火熱時,預售屋市場遍地開花,過去幾年累積起來的預售屋交易案件,紛紛都會在2023年至2025年之間進入市場。根據永慶房產集團統計,在2023年至2025年間,將會有逾13萬戶的大量新成屋完工釋出。
高達13萬戶的新成屋入市,不僅衝擊中古屋市場,恐產生價格上的競爭,就連預售市場也會連帶受到影響,大量賣壓將湧現。再考慮整體經濟環境的不利因素,未來台灣的房地產市場將面臨諸多挑戰,不容過度樂觀。
▼陳金萍認為,房市面臨諸多挑戰,未來不容過度樂觀。(圖/永慶房屋提供)
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