房市名人S大經常提出少子化來警告包租公，房子都會被套牢。作為一個包租業者，我認同他對於學生套房的觀察，但是他沒考慮到，租房產品是非常多元的，出租房不是只有學生套房這一種樣態。
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少子化造成學區周邊套房的出租市場沒落是事實，因為我媽在30年前也在逢甲投資了一間租給學生的小套房，後來入學人數越來越少，房子越來越難租，最後廉價賣掉出場。
▼筆者媽媽30年前逢甲投資小套房，最後廉價賣掉出場。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
但如果少子化造成投資學生套房沒落，是不是可以思考：「學生長大了，都去了哪裡？」現在租房市場的主流租客是誰？山不轉路轉，投資跟創業一樣，都需要彈性的思考和靈活的手段。
至於買房市場：「少子化會讓買房需求減少，房子供過於求！所以房價一定會崩跌！」這個說法，我們不妨用另一個角度思考。
▼少子化房價一定會崩跌嗎？不妨用另一個角度思考。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
你喜歡住40年的老房子，還是新房子呢？
先不考慮預算的話，我想大部分的人都希望住在新房子裡，畢竟老房子要不斷面對漏水修繕，還要擔心海砂屋、地震耐不耐得住的問題。那麼，當你買了房子，住了20年、30年，你會不會想要換房子呢？
我們一輩子至少都會面對一到兩次換房的，會因為工作地點調動、人口增加不夠住、想換個環境、房子太舊了維修心累...種種原因而換房，而每一次的換房，我們都期待換更新的房子，因此20年以內的房子，會是市場交易的主流。
▼屋齡20年內的房子，會是市場交易主流。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
不僅如此，在銀行眼中，建物是有「耐用年限」的，當屋齡超過50年，建物的殘值就直接歸零，剩下的只有土地價值。如果土地持分不夠大、地段不夠好，就算不會被拒貸，成數也是非常低的。
一個貸不到錢的房子，要抱著全現金來買的買家屈指可數，可以說是市場價值極低的物件，如果又等不到都更，那麼這間房子在市場上是不具有交易價值的，也就不能被視為「供給」。
▼40年以上的老屋數量，在2019年高過20年以下。（圖／翻攝內政統計通報）
翻開數據，台灣所有的房屋存量如果剝離出20年以內、和40年以上屋齡，我們在2019年就進入了「死亡交叉」，也就是首度出現了「40年以上老房子數量高於20年以內中古屋」。
再過10年，大量的老房子就會進入銀行鑑價的50歲大關，換句話說，有大量的房子即將被市場的供給給剔除。這個時候如果你想買房，只會從20、30年以內的房屋來選，而這些房屋的存量，與人口數相比，即使我們面對少子化，仍然是供不應求的。
少子化不是問題，房子太老才是問題。真正的市場供給數量供不應求，房價又怎麼會因此崩跌呢？
房價的漲跌，經常是複雜的政治與經濟因素交錯影響的，不會是單一升息、或少子化原因，而數據往往還需要抽絲剝繭，看清統計背後真正的意義，才不會落入單一的線性思考。
▼陶迪認為房價漲跌不應落入單一線性思考。（圖／陶迪提供）
作者／Tody陶迪 2016年辭掉上海新創營運長工作回台創業，選擇包租作為事業的新起點，致力於用自己的力量改善租房環境。從第一間改造公寓的實驗開始，發展出獨特的租房輕裝修工法與共生公寓管理模式，2017年成立「一米好居品牌公寓」與「TODY的不買房包租術」，開班教授「輕資產包租實戰班」，希望藉由課程讓更多人一起參與租房市場的改革。
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（封面圖／東森新聞張琬聆攝）
