李同榮/重點不在升息!只要這事不發生 房市將回溫

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文/吉家網不動產創辦人 李同榮

受美國通膨危機未除影響,聯準會 (Federal Reserve System,Fed) 將繼續升息3碼,預期(9月)22日央行有可能再度升息,對於降溫中的房市有些不利的揣測。我認為,無論央行升息半碼或1碼,今年7大利空已出盡,房市將於年底前逐漸回溫。

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▼通膨問題未解,全球有升息跟進的壓力。(圖/東森新聞

台灣通膨程度及利率基期有別於美國

 

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升息的前提環境是「景氣過熱」與「通貨膨脹」,美國因過去QE貨幣過度寬鬆,利率趨零,在通貨膨脹壓力下持續擴大升息循環,影響所及全球股匯市動盪不安,美元持續升值,台幣貶破31元,歐元不到1比1,人民幣力守7,日圓下探147,使得全球利率遭到升息跟進的壓力。

央行考慮經濟增長 應會溫和升息

然而台灣通膨現況與美國有別,利率基期也不同,8月消費者物價CPI為2.66,有趨緩現象,雖民眾對物價上漲感受仍高,但考慮出口競爭力,預期央行升息頂多半碼或1碼,對房市影響非常有限。

▼考慮出口競爭力,預期央行升息頂多1碼。(圖/翻攝Google Map

7隻灰犀牛俯衝 房市關關難過關關過

我去年預測今年房市將面對7隻灰犀牛挑戰,但都會是關關難過關關過的驚險局面,而這7隻灰犀牛也就是7大利空,包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重,今年都一一出現。

包括升息循環也在預期中,房市在交易量縮的狀況力抗之下,7大利空都已出盡,市場將會逐漸回溫。

▼預售屋市場近期量縮價未跌。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

預售市場:禁止轉售修法無論通過與否 都將是利空出盡

今年從年初開始,預售市場因7大利空因素逆襲,房市短線投資客倒貨影響,銷售率其差無比,但量縮、價卻不跌。預期升息循環的心理已經充分反應在市場預期之中。

目前溫和升息環境下,其實也是一種利空出盡,尤其內政部《平均地權》五大修法包括禁止轉售,這些不利因素也已充分反映在市場上,房價利差縮小,炒作已經收斂。

▼預售市場炒作已收斂,估計年底前交易量將逐漸回溫。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

若政府修法禁止轉售,又間接把投資客倒貨產生的多餘供給全數回收,建商就可放心推案,把原來已經降溫保守的售價再度提高,市場的溫度會因假性需求被閉鎖而再度增溫,這就是市場機制被扭曲的後果,政府不可不慎。

因此無論修法或不修法都會是利空出盡,預售市場炒作已收斂,將會在大選後、年底前,交易量逐漸回溫。

成屋(中古屋)市場:全年交易量可能跌破眼鏡 沒有預期的悲觀

今年成屋市場雖經7大利空逆襲,但交易量1~8月總數,年縮只有1.71%,而房價反而不跌且小漲。

預期9月開始,成屋交易量會早於預售市場逐漸回溫,若沒重大利空,溫和升息對成屋市場影響也非常有限,全年交易量會跌破眼鏡,將不如市場的悲觀預期,不但不減,反而會小增,這表示資金充裕與剛性需求的強勁,才能力抗7大利空的逆襲。

▼升息若控制在4碼內,不影響房市首購剛性需求。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

溫和升息對房市影響有限

我認為房價下不來的另一重要因素,就是技術循環處於上升軌道上,只是原來強勁主升段被打弱了,房市降溫,進入末升段,漲幅會逐漸縮小,炒作也會因無利可圖而收斂。

升息對房市主要的影響在於首購族,目前以一千萬元房貸為例,若升息1碼則再增加1.4萬元的年支出。

若再升半碼,等於今年升2碼,每年約增2.8萬元房貸支出,對換屋與高收入者無動於衷,而對首購者影響也非常有限。若升息循環控制在4碼以內,仍然不影響房市首購剛性需求。

▼目前只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性。(圖/翻攝軍聞社臉書)

「兩岸衝突」不再升高 2023房市化險為夷

最後,7隻灰犀牛只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性,未來1年,只要兩岸衝突沒有繼續升高,2023房市仍不會有反轉現象發生,只是房價漲幅會明顯再縮小。

▼李同榮認為今年7大利空已出盡,房市將於年底前回溫。(圖/李同榮提供)

作者/李同榮 吉家網不動產創辦人、吉家網董事長、全球不動產流通協會理事長。政大電子化顧問師碩士學程,曾任德霖技術學院兼任副教授、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長、台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長,著作《良心房仲的告白:李同榮的房產趨勢關鍵報告》

●以上言論不代表東森新聞立場

(封面圖/東森新聞張琬聆攝)

升息 打炒房 平均地權 通膨 兩岸衝突
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