房市湧拋售潮恐泡沫? 他舉近5年數據得證「並沒有」

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政府打炒房讓近期買氣降溫,市場屢傳出拋售潮、恐泡沫化訊息,專家整理近5年包含新竹在內的7大都會區,在市場轉售的住宅案件數量,發現共有3次拋售潮,反而目前待售量還在平均值以下,顯示尚不算有「拋售潮」,遑論泡沫化。

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所謂拋售潮,指得是一般民眾向代銷或建設公司購買建案後,再拿出來轉手銷售,或是將自己的房子拿出來賣,再觀察實際轉賣的案件數量是否龐大,來推論有沒有拋售潮。

民眾購入建案後轉賣 數量龐大視為拋售潮

因為建商推出新案的數量,並不等於拋售潮,而是「推案量」,可從建照核發數量,或市調單位統計的推案狀況便可知推案量是否大增。

▼建商推出的預售屋或新成屋,規為推案量,而非拋售量。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

樂居網針對近期熱議的「拋售潮」,認為應以數據來加以驗證,因此整合房仲銷售數量、並將各網路平台重複刊登的案件合併,計算出每年、每區實際轉售的案量。

近5年平均拋售7萬件 目前待售量仍低

根據樂居網統計,近5年7大都會區大樓型住宅的轉手案量,平均值為73123件,顯示目前的待售量仍在平均值以下,樂居科技創辦人李奕農表示,待售量大於平均值、且明顯逐月增加,才稱得上有拋售潮出現,今年7月和5月相比的待售量的確增加,但還是低於長期的平均,因此並不能算是有拋售潮。

▼樂居網統計5年來7大都會區住宅拋售數量,有3波高點。(圖/樂居網提供)

第一波:房市回溫解套潮

5年來共有3段時間出現拋售潮,李奕農指出,第一波段落在2018年5至8月間,屬於房市回溫解套潮,由於2018年算是房市回溫的第1年,隨著房價提升,之前很多被套牢的屋主開始想把房子拿出來賣,因此精確來說應叫「解套潮」。

第二波:疫情爆發恐懼潮

第二波段出現在2020年1至4月,也就是疫情開始爆發之初,恐懼感所帶來賣壓。李奕農解釋,當時國際出現新冠疫情大流行,美國股市大跌,連同台股也跟著往下走,「出於對未來的恐懼,待售量開始急遽攀升,真正的賣壓湧現」。

第三波:政策壓抑現賣壓

第三波則出現在2020年10至12月,政府祭出打炒房政策而出現賣壓。李奕農指出,隨著2020年5月之後疫情趨緩,美國和台灣均啟動了印鈔計劃,大量資金湧入股市和房市,房價開始大幅攀升,因此網路上待售案件被大量成交,待售量因而下滑。

▼近期兩次拋售潮都出現在疫情期間,但出售心態大不相同。(圖/東森新聞

但在2020年底,包括央行開出信用管制第一槍、政府也拋出囤房稅、房地合一稅2.0等打炒房議題,李奕農表示,由於打房議題新聞不斷,讓待售物件攀升,新一波的賣壓開始出現。

房價維持高檔 拋售潮仍難見

不過李奕農觀察,房地合一稅2.0自去年7月實施之後,反而是閉鎖效應出現,因此從2021年到現在,整體待售量都處於低水位的水準,即使某些波段有上升,但都被強大的買盤去化,因此待售量仍維持在正常值,都不算是真正的拋售潮。

總結來看,李奕農認為,房地合一稅2.0雖然讓房市降溫、買盤縮手,但從待售量來看,也讓房市的風險性大幅下降,只要沒有重大經濟問題發生,幾乎很難出現拋售潮。「房價維持高檔、但是成交量縮,應該會是下半年甚至未來1~2年的常態」。

(封面圖/東森新聞張琬聆攝)

拋售潮 泡沫化 轉售 二手屋 樂居
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