胡偉良/被飆漲成本拱上高價門檻 4千萬能算豪宅嗎?

聽新聞

文/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

為抑制房市炒作風氣,中央銀行幾年前即對全國「豪宅」祭出貸款成數限制,近期更將貸款成數提升到最高4成,以管制民眾利用貸款購買高價豪宅。

相關新聞:豪宅限貸令掐喉 高價宅沒人氣…這款反而成心頭好

央行表示執行房市管制是為了控管銀行信用風險,避免購屋者過度使用財務槓桿,及防止建商「引用」豪宅價格做攀比,借機拉抬當地的房屋售價及掀起炒作風氣。

★房價高高掛,你的功課做足了嗎?追蹤【EBC地產王】,免走冤枉路

央行這樣的想法原本也還算合理,但是在近期興建成本大幅上漲的情況下,造成房價被迫上漲,這其實正是反應「地價及興建成本的上漲」,源自土地稀缺、通膨和「碳中和」下的原物料大漲,加上大量的公私建設都是導致房價上漲的主因。面對這樣的狀況,「提升國民所得」堪稱最有效的解藥,但這需要強而有力的政府治理能力。

▼為防止豪宅拉抬一般住宅價格,央行針對豪宅祭出信用管制。(圖/東森新聞張琬聆攝)

豪宅門檻:台北市7千萬、新北市6千萬,其他區域4千萬

央行現行規定,符合豪宅定義者,貸款成數最高4成,意即購屋族需自備6成;以4000萬元的住宅而言,購屋者最高只能向銀行貸到1600萬元,自備款得高達2400萬元。而央行對豪宅的定義為,座落於台北市者,鑑價或買賣金額為7000萬元以上;新北市6000萬元以上,其餘地區4000萬元以上。

就之前的房價結構來看,房價成本構成包括:地價、興建費用和建商管銷及利潤。若管銷及利潤皆佔15~20%,一般而言,台北市的地價佔房價成本的60~70%,興建成本則佔20~30%。新北市的地價佔房價成本的45~55%,興建成本則佔30~45%;其他都會區的地價佔房價成本的40~45%,興建成本則佔50~55%。

以實際建案的真實數據來看,以台北市2018年的某區域預售屋房價來分析,當時的房屋單價78萬元,成本單價約59萬元(房價的77%),其中地價為單坪47萬元,興建成本單坪12萬元。到了2021年,地價為單坪50萬元,興建成本單坪22萬元,成本到了單價72萬元,房價則來到了每坪95萬元(成本佔比76%),與4年前相比,成本漲了每坪13萬元,比例達到22%。

▼營建成本近年上漲不少,導致房價飆漲。(圖/東森新聞張琬聆攝)

中南部房價低 受興建成本上漲影響大

再以南部的高雄市為例,房屋單價18萬元,其中地價為單坪6萬元,興建成本每坪10萬元;到了2021年,地價為單坪8萬元,興建成本則來到每坪19萬元,成本到了每坪27萬元,與4年前相比,成本漲了每坪11萬元,上漲比例高達69%。房價也來到每坪32萬元。

這個例子也說明了為什麼這一波伴隨興建成本上漲,中南部房價上漲如此激烈的原因,亦即「房價愈低的地區受興建成本上漲的影響幅度愈大」。

在興建成本大幅上漲的背景下,中南部都會區的房屋單價已經步向40、50萬元,甚至每坪60萬元的水準,預售屋房價做為市場房價的定海神針,政府嚴加管控固然有理,但如今總價4000萬元可能已不能再稱之為豪宅,或許豪宅限貸令也應該比照新北市的6000萬元「向上調整」,才比較合理,也比較公平。

▼胡偉良認為房地產仍是保值的最好工具之一。(圖/胡偉良提供)

作者/胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士,曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員,著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

●以上言論不代表東森新聞立場

(封面圖/東森新聞張琬聆攝)

豪宅稅 央行 限貸令 營建成本 房價
廣告 / 請繼續往下閱讀
東森新聞 51 頻道 24 小時線上直播|Taiwan EBC 24h live news
東森新聞 51 頻道 24 小時線上直播|Taiwan EBC 24h live news

東森新聞 51 頻道 24 小時線上直播|Taiwan EBC 24h live news

台灣金牌啦!!!!4:0完封日本 中華隊12強奪金破台灣記錄 終止日本國際賽27連勝

台灣金牌啦!!!!4:0完封日本 中華隊12強奪金破台灣記錄 終止日本國際賽27連勝