文／賣厝阿明
「爛尾樓」是指建築工程已開始，在半途因故被迫停止而未能完成的建案，大部分是因為建商資金短缺而無力完工。
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中國爛尾樓停貸危機自恒大地產積欠債務違約後越演越烈，至少有20個省份、超過300件建案淪為爛尾樓。越來越多預售屋主簽署停貸告知書，涉及的房貸資金高達1.5兆元人民幣之多。
許多購屋民眾面臨已購入的預售屋無法交屋，且頭期款已付款拿不回來，銀行卻持續催繳交房貸。購屋民眾為自保而拒繳房貸，許多中國網友在微博上紛紛提出取消預售屋制度的要求，並譴責銀行對預售屋專款專戶的監理疏失。
▼中國爛尾樓風暴自恒大地產積欠債務違約後越演越烈。(圖片／取自AP)
除此之外，許多包商、建材供應商因為地產開發商積欠債款，也加入拒絕償還貸款的行列，與購屋民眾站在同一陣線。顯見中國房地產泡沫化正在加速進行。
爛尾樓效應如骨牌般發酵，影響的層面導致台灣也有不少民眾擔心買預售屋是否會有相同風險？
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▼不少台灣民眾也擔心會否遇到預售屋變爛尾樓的問題。（圖／東森新聞張琬聆攝）
首先，台灣與中國的預售屋機制稍有不同。
雖然台灣和中國的建商在取得建照後，都需通過政府申請審查核准才能開賣，然而在貸款上卻有差異。
在中國大陸，預售屋購買後貸款責任在買方，故風險自貸款買樓後就在消費者身上，缺乏金融管制下，銀行可將消費者預售屋貸款的專款做挪用。
▼在台灣買預售屋的費用，都會先進入履約保證的帳戶。（圖／東森新聞張琬聆攝）
至於台灣，由於銀行金管嚴苛，頭期款、工程款付款後都入履約帳戶，工程做到什麼程度就付到哪，建商需專款專用。
貸款需待建築完成後才能向銀行申請，銀行也會做監管。
目前央行逐步升息，且在全球通膨狀況下，持續祭出貨幣緊縮政策，加上後疫情的影響，建商延遲交屋的狀況日漸浮現，甚至也傳出有小型建商倒閉。
▼貸款需待建築完成後才能向銀行申請，不會如中國的狀況。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
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阿明提出以下三點購買預售屋建議，避免爛危樓風險：
台灣在預售屋交屋前，貸款責任在建商身上。大型建商在央行資金緊縮下，無論是資金融資能力或是應變能力都遠比小建商來得強。
建照為「建造執照」，可於營建署的建築工程履歷查詢系統查詢建照。
建商必須取得「建造執照」後才可以開始動工。如果沒有申請建照就動工，就是違建。建商也必須取得建照之後，才能對外銷售。
▼建商必須取得建造執照後，才可動工並對外銷售。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
P.S.常說的使照是指「使用執照」，房子蓋好完後申請「使用執照」，才能夠取得權狀。建商若尚未取得權狀，對購買預售屋的屋主來說都不是正式產權。
內政部自2011年5月1日起，實施《預售屋履約擔保機制》，又稱做「預售履保」。內政部訂定預售屋建案必須從五種履約保證模式中擇一辦理，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」。
其中又以「不動產開發信託」最多。所有消費者繳納的價金，都是透明清楚的，只需要到建案所配合的金融機構做查詢，該履保戶頭的金流都會明確記載。並且會依照工程進度，銀行撥款款項給相關單位，避免專戶內價金遭建商挪用，且能保障購買預售屋的購屋族權益。
▼賣厝阿明提供3大建議，避開爛尾樓。（圖／賣厝阿明提供）
作者／賣厝阿明 房地產第三方友善知識平台發起人，經營有臉書粉專「賣厝阿明 知識+」、臉書社團「買房知識家」及官方網站「賣厝阿明」，執行長為李國興。著有《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》、《安心租》、《菜鳥日誌30天》、《阿明誌》。
●以上言論不代表東森新聞立場
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
