2022年起，在全力對抗通貨膨脹下，各國央行開始緊縮貨幣、調漲利率，從而導致經濟走弱，加上我國政府持續嚴打炒房，使得房市交易急轉而下，由2021年的「賣方市場快速轉變成買方市場」，市場買氣瞬間轉為觀望，下一步房市、房價到底會怎麼走？
近期坊間有太多「專家、學者」現身，對當今房市評頭論足，以現況預測未來，幾乎所有的說法都是「房價會下跌」，「房市進入空頭」，但真的是這樣嗎？
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▼許多專家學者預測未來房價將下跌。（圖／東森新聞張琬聆攝）
根據前幾天公布的2022年第2季「國泰房地產指數」資料，全台七大城市預售房價，依然全面大漲！房價再創史上新高紀錄，每坪可能成交價全台平均約為45.86萬元，較上季上漲6.01%。
其實房價降不降、輻度大小，會和房子是屬於預售屋還是成屋而有所不同。上述的那些所謂的專家、學者，對房市的本質沒有真正的搞清楚就妄下推論，相當可笑。
基本上，「2021年起才開始興建的房子」都會受到興建成本上漲的影響，而且因為成本上漲幅度太大，已經「遠遠超過廠商所能承受的能力範圍」，所以「房價的上漲是必然而不可逆的」。
▼2021年後興建的建案，都受到成本上漲的影響，房價上漲必然不可逆。（圖／東森新聞張琬聆攝）
反之，2021年前完工的房子「完全」沒受到此波興建成本上漲的影響，而在預售屋上漲的過程中，卻也隨波上漲，讓手上還有房子留存的建商和投機客意外的多賺了一筆，此種上漲稱之為「趁火打劫」亦不為過。
所以，2021年後才開始興建的房子受到成本的制約，是很難期待有下跌空間的，如果房價無法反應上漲的成本，那麼建商一定會選擇「暫停」，甚至「以拖待變」，等待日後房價再度上漲再做打算，然後期待建商降價出售，根本不切實際。所以，「往後的預售屋只有緩漲的可能，而不會跌價」。
至於蓋到一半的房子呢？若不能提升售價，建商很可能為了削減成本而減省工料或調降建材規格、減少配備，買這樣的房子雖然價格可能較低，但卻未必真的划算。當然，也有一些建商則會想辦法將案件轉讓（盤）給其他建商，但都是抓了利潤，因而也很難成交，這也是當前房市的狀況。
▼許多成屋房價在這波也跟著水漲船高。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
反之，很多不受興建成本上漲影響的成屋，卻因預售屋房價的上漲而跟漲，形成了「不勞而獲」，他們是真正的「最大獲利者」，但近期因經濟轉向，市場熱賣氛圍不再，加上平均地權條例中的打炒房措施即將立法通過，可能把這些意外獲利的成屋房價重新打回原形，降回原來的售價水準。
至於那些乘勢而起的中古屋更將難逃打回原形的命運，甚至進一步下修。
這是當前的房市和房價狀況，懂了其中的道理，也就能看清楚市場的現況。一大堆所謂的學者專家，沒有弄淸楚其間的差別，驟下「房價走跌」這樣的結論，實在太過粗糙。
▼胡偉良認為接下來的買方市場，預售屋與成屋價格將分道揚鑣。（圖／胡偉良提供）
作者／胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。
●以上言論不代表東森新聞立場
（封面圖／東森新聞張琬聆攝）
