最近明顯有感，大家對於房市的熱度似乎慢慢回歸冷靜了。雖然說「慢慢」，其實，感受起來有點像是「一瞬間」。
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5月時，我們賣了兩間房子，兩間都在1個月內成交。而到了6月中下旬，仲介反應看房的人雖然還是有，但是，買方明顯變得保守了，對於看了喜歡的物件會說：「想再多看看」不像之前一窩蜂的搶進。
這些現象，在在呼應了許多人心裡的疑問：「台灣的房市，準備要反轉了嗎？」
▼近期看屋人雖然還有，但明顯變得保守。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
最近為了錄製線上課程，重新整理了房市的幾次循環週期。上兩段的房價攀升陡坡，始於利息補貼(2004年)和減稅(2008年)。這兩個萬靈丹，弭平了SARS和金融海嘯所引起的經濟衝擊。
就連這次的covid19，也在美國宣佈無限QE、在15個月內印了近4兆美金下，對全世界房市、包含台灣帶動了一波北中南全民有感的資金行情。
如果說「通膨」是2020、2021房市的關鍵字，其實同時間存在的「打房」、「疫情」，甚至十年前就引起關注的「少子化」也從來沒有退場過。要說2022有什麼新的因素加入房市漲跌的預測戰局，除了「升息」外，不如說是大家對於高房價的疲乏，和對於升息年代下的「預期心理」，所帶來的觀望。
▼少子化議題也從來沒有退場過。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
上一波房市明顯修正的時間點，是2016年。有朋友問我，2016年發生了什麼事？當時也沒有金融海嘯，為什麼房價跌了？
2016年，房地合一上路。不過，與其說房地合一打趴房價，不如說當時過高的房價的確面臨了修正的壓力。
那一年，大家都說「房價要跌了要跌了」，連房產的專家前輩都說：「天上掉下來的是刀子，不是禮物，不要撿！」可是也在那一年，我出來開課。因為在那一年和接下來的2017年，同時也是議價幅度最大、最好談的時候。
▼當年房地合一稅上路，房市遭重擊，但邱愛莉認為其實是過高的房價面臨修正壓力。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
那一年，如果大家有印象的話，應該常常看到建商的預售屋廣告上面，打著大大的兩個字：「讓利」。市場上甚至出現了「新房子賣的比旁邊的舊房子還便宜」的「房市倒掛」奇妙現象。
如果大家看房價指數，會發現2016年和2017年比起之前的高點，修正幅度大約8%-15%。
然而，跌最多的不是「價格」，而是「成交量」！2016年的買賣移轉棟數來到25年來的新低點24.5萬棟，比起2014年下跌了23%，其中台北、新北、台中成交量都跌了30%！
▼當年買到銀行估價7~8折的房子，連行員都跌破眼鏡。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
「量」的驟跌，使得「議價空間」大幅拉大，「會談」和「不會談」差很多！所以在那兩年，我們學員買的價格，幾乎都在銀行估價打7折到8折，而且地點之好，也讓銀行專員跌破眼鏡。
我在我的第一本書裡提到：「不管房價高低，永遠都有被低估的房子。只是，在房市熱絡的時候，大部分的房子都被高估了，一樣找得到被低估的房子，只是要花比較多的力氣而已。」
房市在2018年後慢慢緩漲，在2020年的通膨浪頭下來到了近期的高峰。我們的學員很爭氣，在市場熱絡時還是買到犀利的價格，包含最新的捷報是在象山捷運9分鐘，成交4字頭。而我前一陣子分享正在裝潢的房子，也是中山捷運站走路6分鐘、屋齡15年電梯大樓、買一坪53萬元。
▼邱愛莉認為擁有議價能力，不管市場好壞都派得上用場。（圖／邱愛莉提供）
議價能力不管市場好壞，都派得上用場。只是，如果2016年的議價空間有機會再來一次，這一次，你準備好要大展身手了嗎？
作者／邱愛莉 House123執行長，政大商管學院(AMBA)碩士，台大工商管理學系畢業，輔系法律系。曾任知名外商公司市場開發經理、客戶經理，商周、財訊房地產專欄作家。著有《買一間會增值的房子》、《小資族大翻身》。
●以上言論不代表東森新聞立場
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
