仲介公司的角色就像是「房屋月老的概念」，協助買方賣方找到適合彼此的好歸宿。但是，層出不窮的黑心仲介新聞，讓買方或是賣方都會心驚驚，到底在委託仲介買賣有哪些程序？又有哪些是我們該注意的？「賣厝阿明」特地整理出10大要點，先了解買賣的相關流程，才不容易被騙被坑殺！
★為何自由經濟不適合房地產？ 他揭尊重房市機制「根本鬼故事」
▼專家教戰完整買屋流程。（示意圖／pixabay）
●Step 1 ｜買賣委託階段
賣方提出售屋條件，如：物件類型、有無含車位及價格給房屋仲介，仲介會針對物件提供免費行情估價及銷售企劃報告給賣方參考。
●Step 2 ｜製作不動產說明書階段
當賣方評估過後決定讓仲介銷售，就會簽訂委託銷售契約書，仲介拿到委託銷售書後就會進行產權調查，並製作「不動產說明書」，會依據政府規定事項逐一解說包含：屋況、房屋謄本、地價證明及稅費預估負擔等內容。仲介賣方會各留存，而留在仲介的那份，會由賣方簽章以示資料正確無誤。
▼仲介會製作「不動產說明書」，由仲介、賣方各自留存。（示意圖／pixabay）
●Step 3 ｜刊登廣告
資料整理完畢後便會開始上架廣告銷售，買方也可以定時向仲介確認銷售狀況。
●Step 4 ｜帶看房屋
在不考慮預售屋或新成屋的前提下，消費者大部分會選擇「中古屋」這類型的物件。而「中古屋」除非是直接找屋主買，不然通常都是「仲介」來協助媒合。買方會向房屋仲介提出期望的條件，如：格局、地點及價格區間，由仲介協助尋找。房屋仲介透過系統連線售屋資訊配對，找到適合的物件後聯繫買方參觀解說。
在這個環節，房仲業者除了提供不動產說明書之外，也需要將所以有查到的不動產瑕疵及相關的交易費用給買方評估。
▼在帶看房屋時，房仲除了提供不動產說明書，也要出示不動產瑕疵及相關的交易費用。（示意圖／pixabay）
●Step 5 ｜價格協商
當買方有意願想購買時，但想跟賣方商談價格時，仲介為了讓買賣雙方能在房屋價格上達成共識，會讓買方透過要約書或是斡旋金，來向賣方傳達購買意願。
「斡旋金」會出現在買賣雙方在價金或付款方式有認知落差下，由買方付一定比例的金額（通常是賣價的2%~5%之間），委託仲介向賣方爭取價格調整，順利談成價格斡旋金會轉為定金，變成買賣價金的一部分，若最後談不攏，仲介也必須無息全額退還給買方。
買方也可以透過立「要約書」，向賣方表達購買意願。賣方同意出售並在要約書上簽，買賣成立，反之，要約即失效。
●Step 6 ｜付定
在買賣雙方都確定房屋條件是可接受時，買方會在簽約前支付一定的比例的定金給仲介代收，大約為總價的2%~5%之間，以保留物件並確保契約履行。特別要注意，定金的收據要有不動產經紀人簽章，並且房仲在收取定金後的24小時內，送達賣方。
▼房仲要在收取定金後的24小時內，送達賣方。（示意圖／pixabay）
●Step 7 ｜簽約
這個環節會由仲介協助買賣雙方，在約定時間簽「不動產買賣合約書」辦理相關事宜。合約書內容會依照政府的規定明確列出：土地及建物標示、增建及車位記載、付款約定、稅費及貸款約定、相關的違約處罰、房地點交及其他約定事項，同時買方在簽約時支付頭期款給賣方（或是履保銀行）。以現在交易程序來說尾款部分會直接進履保帳戶，待過戶過程都無誤後，再撥款給賣方。
●Step 8 ｜用印
至於用印，同樣也是會由仲介協助辦理，代書要確認印鑑證明跟印鑑章是否相同，並且檢查證件是否齊全。代書將相關的申請書、稅費申報書及蓋好買賣雙方印章，待政府流程跑完後，就會到下一個階段「完稅」。
●Step 9 ｜完稅
代書在收到稅捐單位核發的稅單後，會通知買賣雙方時間內繳交契稅及增值稅，並於簽收完稅款後進行過戶及設定手續。
如果是有房貸還沒還清的賣方，會配合買方的尾款或銀行貸款將原來的房貸清償，並取得抵押權塗銷同意書後到地政事務所辦理抵押權塗銷手續。
●Step 10｜交屋
過戶完成後，會由代書到地政機關領取新的權狀，並聯繫買賣雙方交屋及交付尾款的時間，並通知銀撥款的時間。在點交確認無誤後，買方會取得新權狀，賣方則是尾款。
▼（圖／賣厝阿明提供）
（封面示意圖／pixabay）
