這幾年房價高漲、炒作風漸盛，逼得政府出手打炒房，包含央行信用管制、升息，內政部針對預售屋禁止換約等「平均地權條例」修正草案，企圖抑制不健康的房市。央行甚至預告不排除針對房價上漲熱區執行進一步的信用管制，專家認為，影響最深的恐怕是實力不足卻放大槓桿比例來賺取價差的散戶或韭菜，偶嘗到甜頭，但夜路走多終遇到鬼了！
如果央行進一步信用管制，接下來房市會如何？臉書粉專「丁丁的房產人生雜記」版主丁丁指出，近2年的建案市場不像氛圍不佳時以自住首購的消費者為主，抗通膨置產或短期投機、轉售為主的買方非常多，亦不乏購屋新手或採取大量搶房方式想趁此賺一筆的人，再不斷複製循環獲利模式，導致預售屋逾7成的交易都被這些人包走。
一旦限制第二戶貸款，問題就來了。丁丁解釋，預售屋所使用的槓桿比新成屋跟中古屋還高，「因為你不需要一下子就拿出兩至三成的現金，大多建案付到簽約金後就可丟到市場上來找下一手買方來賺取價差」，因此想從不動產賺快錢但又沒有一定程度資金實力的人，就會以此模式來當作獲利手段。
然而食髓知味後就會越來越貪心，卻忽略了可能沒人想接手，或買方不願意承受提高的價差空間時，「手上所持有的待售物件有辦法全部交屋貸款嗎？」「有足夠的籌碼來做超長期置產嗎？」「有足夠的人頭來全數登記嗎？」
「這在台灣房地產的發展史中不是沒有出現過！」丁丁補充，近十年最慘痛的打擊就是2014年奢侈稅上路，那些滿手房子想賺更多的投機客無法交屋，無奈又不甘心賠上大筆違約金之下，只好將那些不能貸款的物件一一斷頭殺頭求售，最後導致將近3年的買氣冷凍期，因為真實有需求的買方不是慢慢看就是等著跌價。
如今打炒房氛圍再起，建商可以撐，「就算沒買氣，慢慢等到成屋，至少都總有賣掉的那一天」，但投資客卻非如此，丁丁認為，限制貸款會把投資客僅有的籌碼榨乾，最後就走上急著拋售掉那原本捨不得賣的燙手山芋。
「槓桿就是如此，越缺錢的人就會殺越快」，丁丁表示，槓桿的原則是避險而非投機，有實力的人或企業靠槓桿來放大財富結構，並不是本金不夠而來借錢；但多數散戶或韭菜卻是本末倒置，因實力不足，藉由放大槓桿比例來賺取價差，這類人也許偶嘗到甜頭，但夜路走多了，還是會遇到鬼的。
丁丁強調，民眾應該有正確的投資心態與思維，在獲利與風險中選一個對自己最為平衡的方式，才是妥善的財富配置方案，無腦跟風、貪心不足、獅子大開口、想賺到最大值這4種，都是最後壓垮自己的稻草，反之真正的贏家，是能在最關鍵時刻安全下庄的人。
（封面照／東森新聞張琬聆攝）
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