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大直水岸豪宅驚見「首賠」 屋主1年內轉手慘賠2100萬

東森財經新聞 2019/03/02 15:09 東森財經新聞 字級:
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大直水岸豪宅驚見「首賠」 屋主1年內轉手慘賠2100萬

▲大直的指標性豪宅驚見首賠案例。(圖/Google map)

 

房市動盪不穩,就連豪宅也扛不住!大直區有許多豪宅建案,其中具有指標性的水岸豪宅近日傳出首起賠售案例,屋主買入1年後,房價便下跌,最後只好慘賠2100萬元賣出。不過具房仲分析,應該是屋主有資金需求才會忍痛售出。

 

該建案位於大直植福路,中高樓層住戶享有水岸風景,據實價登錄資訊,13樓的住戶去年12月以1.58億元賣出,而去年1月買進價格為1.7927億元,買入賣出相較之下,屋主在一年的時間就損失超過2100萬。

 

該建案樓高42層,中高樓享有水岸景觀,且也有萬豪飯店管理系統,管理費用高,是北市的指標性豪宅,該建案的高低樓層成交價格落差頗大,2015年39以總價4.3億元,換算每坪價格290.6萬元,也是目前大直單價較高的社區之一。

 

▲基隆河。(圖/Google map)

 

據《聯合報》報導,房仲業者表示,賠售戶在去年初購入,但到了年底就賣出,買出單價每坪約142.6萬元,比較該建案過去交易價格,單坪不到150萬的大多是低於10樓的低樓層,因此房仲業者認為,可能是賣方有資金需求,所以才會認賠出售。

 

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首購小宅讓利促銷、大打低自備優惠付款不稀奇,這股降價求買氣風潮也吹向豪宅市場。本刊調查,繼台新金董娘彭雪芬、藝人利菁等看淡房市的屋主,陸續在中古豪宅市場認賠殺出,就連惜售多年的豪宅建商,去年也已棄守價格防線。

 

不光是中古屋主斷尾求生、降價賠售,就連原本堅持豪宅價、惜售多年的豪宅建商,也終於調整策略,開始向市場靠攏。像是2011年就開始預售、曾是信義區豪宅一哥的「皇翔御琚」,從2015年自家董娘買下一樓戶力挺撐場後,整整2年半沒成交紀錄,去年5月降價25%才成功售出一戶,以成交戶別290坪計算,等同一戶就便宜了1.77億元。

 

離蛋黃區較遠的南港豪宅「泰御」,2013年建商每坪開價喊破百萬元,但開賣後,一路降到如今的8字頭,甚至不惜使出殺手鐧,成為北市第一個祭出「零自備」「全額貸」促銷的豪宅個案。

 

住展企研室經理何世昌指出,雖然新建案沒有歷史成交紀錄可做比較,但事實上,過去信義計畫區豪宅巔峰期,普遍每坪可賣到250萬至290萬元,目前均價都已落在220萬元上下,甚至有建案的低樓層售價來到1字頭。「市場上有這麼多豪宅可以選,不降價要怎麼賣?」。

 

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全台豪宅市場交易冷淡,就連近年大樓快速落成的台中市也難敵景氣,價格屢創新低。根據最新豪宅交易量顯示,台中豪宅市場近年來交易急凍,高總價產品市況普遍都不好,不僅去年出現賠售數百萬元的紀錄,今年上半年買氣更是大減5成,就連均價也創下新低紀錄,面臨「保4字頭」的危機。

 

據《蘋果日報》報導,去年開始台中豪宅開始出現大幅賠售的案例,像是歌劇院旁的指標豪宅,去年即出現一筆實價11樓同戶交易,持有4年半期間轉手慘賠1400萬,相當於賠掉7台賓士C180。此外,市政府旁的指標豪宅,去年同樣也出現持有(包含預售期)6年,賠售300萬元的案例。

 

▲位於歌劇院旁的豪宅去年出現一筆交易,屋主持有4年半期間轉手竟慘賠1400萬。(圖/取自Google Map)

 

由於今年沒有交屋新案拉抬,導致台中豪宅市場非常冷清,據房仲業者統計,上半年交易件數僅60戶,買氣較往年大減5成,下半年也沒有指標個案交屋,恐成為台中豪宅市場最慘的一年。除此之外,也因為交易量呈現低迷狀態,台中豪宅平均單價更是面臨「保4字頭」的危機,創下近年新低紀錄。

 

▲台中在地房仲分析,7期豪宅持有成本相當高,甚至還包括實價看不到的隱藏成本。(圖/取自Google Map)

 

對於高總價豪宅市場交易量極凍,許多豪宅大老也直言:「該買都買了,滿手都房屋」、「市場沒有利多」、「3年內都不好」,而且實際帳面損失恐遠不僅如此。對此情形,在地房仲也分析,台中7期豪宅持有成本十分高昂,像是房貸利息基礎2%、管理費至少每坪100元以上,若是精華土地持有5年以上,增值稅動輒要上百萬,這些都是實價看不到的隱藏成本。並且至今年7月以後,台中也取得使用執照的房屋稅,明年收到的房屋稅單將調漲6成,雖然不影響舊屋,但對豪宅市場無疑也是一筆利空。

 

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中山北路現在成了豪宅重災區嗎?根據實價資料,位在中山北路三段的一間豪宅,總共成交5筆都是賠售,除了台新金董娘大賠1763萬,最新轉手的人也在5年內賠了347萬,甚至中山北路二段還出現有名人慘賠6092萬出場,專家說原因竟然是路段不好。

 

▲中山北路某棟樓五戶轉手全賠。(圖/東森新聞資料畫面)

 

記者:「豪宅市場就跟天氣一樣冷颼颼,根據最新實價登錄資料顯示,這棟樓的8樓最近剛以6088萬成交,等於屋主買了5年就賠了347萬。」真的好想哭,這棟中山北路豪宅,目前一共轉手5次全是賠,其中2筆都賠700多萬,但最慘的是這位最美金控董娘。

 

台新金董娘彭雪芬,2010年以9363萬買下12樓,去年用7600萬賣出,8年慘賠1763萬元,每坪單價更從105萬跌到83萬,一坪就少賺22萬。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛:「不是一般傳統的豪宅區,或者是豪宅路段的產品,基本上價格支撐會比較困難。」

 

▲有前董事賣豪宅慘賠6000萬。(圖/東森新聞資料畫面)

 

原來除了大同大學以外,中山北路幾乎沒有明星學區加持,成了豪宅重災區,位在二段的這間豪宅,也傳出威剛科技前董事以2.38億買進 1.77億賣出,慘賠6092萬出場。

 

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛:「以新豪宅來講,價格持續創新高還是有可能的,但是中古豪宅,甚至是一般的投資型的,我們說B級路段的豪宅,應該價格還會有下修的機會。」

 

▲豪宅交易兩樣情。(圖/東森新聞資料畫面)

 

看來豪宅兩極化發展,還是有人能從中賺大錢,像是台泥前董座辜成允的遺孀侯天儀,出售國泰天母賺了240萬,另外中正區豪宅揚昇君臨,今年也有人轉手獲利千萬,甚至元利信義聯勤,還飆出每坪299萬天價,榮登史上最貴豪宅寶座。

 

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