飯糰店跟房東槓到底 專家揭隱憂：恐因1事吃罰單

高雄鼓山一間由台日夫妻經營的飯糰店近日遭房東砸店，引發社會關注。房產專家何世昌指出，由於房東先行毀損財物，租客若提告，勝訴機率相當高。不過，他也提醒，若房東反過來檢舉租客1事，租客仍可能面臨罰款風險。

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何世昌在臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」發文表示，若日籍租客的說法屬實，租客在法律上則具備充分的自我防衛手段，因為房東率先毀損店面，「光這一項就告得贏了。」他也進一步說明，若雙方租約經過合意簽署並完成公證，任一方皆不得單方面解除契約。不過，若房東認為租金過低、自己吃虧了，仍有其他法律途徑可以主張權益。

1.廢棄舊約、重訂新約：但必須經租客同意，才能重訂新約。
2️.提早中止租約，並要求租客遷離：房東提早中止租約，通常要賠償租客1～2 個月租金。至於裝潢費用另計，若租約內容已有約定賠付事宜則按契約賠付。
3️.提出訴訟要求租客遷離、或聲請強制執行：若租客有違反租約內容但租客不願提早搬離，房東可提出民事訴訟。唯此案租約已走公證程序，若其中一方違約，另一方可按租約約定內容，持該公證書作為執行名義，向法院聲請強制執行。
4️.騎樓是否在租賃範圍內之疑義：房東主張，不滿飯糰店將飲水機移到她認為屬於公共空間的一樓騎樓，情緒失控下砸毀了擺放在騎樓的花盆。

何世昌指出，根據過往類似的訴訟案例，法院通常傾向採納「若契約無另行約定，否則公共空間屬於租賃範圍內」的觀點。因此，若租約中未明確載明「騎樓不屬於租賃範圍」，房東主張租客占用騎樓的說法，勝算相對較低，還可能需賠償租金以及負擔店家財物損壞的賠償責任。

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不過，何世昌也提醒，依據大法官《釋字第564號》解釋，騎樓雖屬於私人財產，但同時具有「供行人通行」的公益性質，因此原則上不得擅自擺設攤位。若未經許可（並非指經房東許可，而是經主管機關許可）占用騎樓，可能會違反《道路交通管理處罰條例》，面臨開罰。