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都更越作越死 專家:老公寓房價恐打回原形

2017/05/15 15:26 字級:
都更越作越死 專家:老公寓房價恐打回原形
▲示意畫面,非當事畫面。(圖/東森新聞)

文/住展房屋網

在歷經數年波折之後,內政部終於在近期通過都更條例修正案,接下來只剩下立法院一關,即可完成修法。住展房屋網企研室表示,內政部版都更條例條正案修法方向有助於實現公平正義,但卻無法加速都更效率,且會使都更腳步變慢;老公寓若想等待更新改建成功,不僅仍是一條漫漫長路,老屋價格將因逐漸失去都更光環而被打回原形。

住展房屋網企研室分析,內政部此次修法,對於實現公平正義的項目,最重要的有四項:

​第一,目前都更制度是規定由實施者(建商)選定三家鑑價機構來估價,新版改為由建商跟屋主共同選定三家,確保鑑價的公正性,以消弭過去屋主對於鑑價被刻意壓低的疑慮。

第二,增訂主管機關於核定都更事業計劃及權利變換計劃前,除了百分百同意、沒有爭議的都更案外,其他都必須舉辦聽證會,讓屋主有知的權利。

第三,即便屋主已經簽訂都更同意書,仍保有撤簽的權利,不像過去只要簽下去就無法撤簽。

第四,內政部修改原本的代拆機制,規定建商未來請求地方政府代拆時,主管機關應先行進行調處,屋主若不服結果也可提起行政救濟。

住展房屋網企研室分析,雖然修法方向往公平正義方向靠攏,有助於平衡過去屋主處於相對弱勢的局面,但魚與熊掌不可兼得,修法方向反而不利推動老屋更新重建。

這不代表新法不好,而是內政部在對外闡述修法時,應具體說明修法的影響,不是說漂亮的場面來哄騙大家。實務上,公平正義與都更效率是二條背離的線,不可能一石二鳥,無法既達到公平正義、同時又加速都更效率,內政部有責任為大眾解釋清楚,而不是給虛無飄渺的大餅,讓大眾產生錯誤期待。

為何說無法加速都更效率呢?其他鎖碎的事務不談,最重要的點有三個:首先,房市景氣疲弱是拖累都更的原因之一,因為屋主要求權利變換的條件幾乎與多頭時一樣,建商卻無法像多頭時把成本轉嫁給買方,建商承作意願已變低。

其次,若修法通過,屋主可任意撤簽同意書,這點在公平正義上值得肯定,因為在都更實務上,建商若評估做不下去、或利潤不足,也是會臨時抽腿。既然建商能抽手不做,屋主撤簽同意書也算合理,二者處於權利對等。

但可惜的是,建商與屋主二造未來都擁有任意退場的權利,但法規卻沒加入退場的懲罰、或適當的對等補償機制,將造成建商、屋主「奇蒙子」不好就突然落跑,導致整件都更案停擺。

最後,則是公權力代拆機制,在修法中程序變得更冗長、更沒效率。在實務上,釘子戶可說是打定主意要當釘子戶,所以才成為釘子戶,即便經過多少協調程序,幾乎都不會有結果。

這一點在張金鶚擔任北市副市長時,其參與「文林苑」多次協調會均協調失敗,就能得知一二。即便釘子戶頻頻敗訴,被法院判定可代拆,釘子戶也不會退讓,社會氛圍也不認為政府就可以代拆。

因此,內政部版都更條例修正案拉長協調程序,那也只是拖時間而已,最後大部份都更爭議終究還是會進入訴訟程序,讓都更整合時間拖得更長,對都更效率完全沒有幫助。

本文獲授權,請勿任意轉載!

 

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