都更越作越死 專家：老公寓房價恐打回原形
文／住展房屋網
在歷經數年波折之後，內政部終於在近期通過都更條例修正案，接下來只剩下立法院一關，即可完成修法。住展房屋網企研室表示，內政部版都更條例條正案修法方向有助於實現公平正義，但卻無法加速都更效率，且會使都更腳步變慢；老公寓若想等待更新改建成功，不僅仍是一條漫漫長路，老屋價格將因逐漸失去都更光環而被打回原形。
住展房屋網企研室分析，內政部此次修法，對於實現公平正義的項目，最重要的有四項：
第一，目前都更制度是規定由實施者（建商）選定三家鑑價機構來估價，新版改為由建商跟屋主共同選定三家，確保鑑價的公正性，以消弭過去屋主對於鑑價被刻意壓低的疑慮。
第二，增訂主管機關於核定都更事業計劃及權利變換計劃前，除了百分百同意、沒有爭議的都更案外，其他都必須舉辦聽證會，讓屋主有知的權利。
第三，即便屋主已經簽訂都更同意書，仍保有撤簽的權利，不像過去只要簽下去就無法撤簽。
第四，內政部修改原本的代拆機制，規定建商未來請求地方政府代拆時，主管機關應先行進行調處，屋主若不服結果也可提起行政救濟。
住展房屋網企研室分析，雖然修法方向往公平正義方向靠攏，有助於平衡過去屋主處於相對弱勢的局面，但魚與熊掌不可兼得，修法方向反而不利推動老屋更新重建。
這不代表新法不好，而是內政部在對外闡述修法時，應具體說明修法的影響，不是說漂亮的場面來哄騙大家。實務上，公平正義與都更效率是二條背離的線，不可能一石二鳥，無法既達到公平正義、同時又加速都更效率，內政部有責任為大眾解釋清楚，而不是給虛無飄渺的大餅，讓大眾產生錯誤期待。
為何說無法加速都更效率呢？其他鎖碎的事務不談，最重要的點有三個：首先，房市景氣疲弱是拖累都更的原因之一，因為屋主要求權利變換的條件幾乎與多頭時一樣，建商卻無法像多頭時把成本轉嫁給買方，建商承作意願已變低。
其次，若修法通過，屋主可任意撤簽同意書，這點在公平正義上值得肯定，因為在都更實務上，建商若評估做不下去、或利潤不足，也是會臨時抽腿。既然建商能抽手不做，屋主撤簽同意書也算合理，二者處於權利對等。
但可惜的是，建商與屋主二造未來都擁有任意退場的權利，但法規卻沒加入退場的懲罰、或適當的對等補償機制，將造成建商、屋主「奇蒙子」不好就突然落跑，導致整件都更案停擺。
最後，則是公權力代拆機制，在修法中程序變得更冗長、更沒效率。在實務上，釘子戶可說是打定主意要當釘子戶，所以才成為釘子戶，即便經過多少協調程序，幾乎都不會有結果。
這一點在張金鶚擔任北市副市長時，其參與「文林苑」多次協調會均協調失敗，就能得知一二。即便釘子戶頻頻敗訴，被法院判定可代拆，釘子戶也不會退讓，社會氛圍也不認為政府就可以代拆。
因此，內政部版都更條例修正案拉長協調程序，那也只是拖時間而已，最後大部份都更爭議終究還是會進入訴訟程序，讓都更整合時間拖得更長，對都更效率完全沒有幫助。
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