銀行房貸鑑價進入AI時代。第一銀行導入生成式AI打造智能AI鑑價平台，部分原需數天完成的資料分析可縮短至數分鐘。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨、住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，AI結合實價登錄與大數據，可望縮小估值落差、降低人為判斷差異，甚至改變買賣雙方出價邏輯；但房市量縮分化下，仍須提防歷史資料「慢半拍」及特殊物件難以標準化，房貸最終也仍得回到信用、收入與政策條件。
看上一間總價2,000萬元的房子，價格談妥準備簽約，購屋族最怕聽到銀行一句：「這間房，我們只認1,700萬元。」差的可不只是帳面上的300萬元。
假設買方原先預估可貸8成，以2,000萬元計算可貸1,600萬元；但銀行若只鑑價1,700萬元，同樣以8成計算，最高貸款只剩1,360萬元，自備款得從400萬元增加至640萬元，資金缺口瞬間多出240萬元。
如今，這個直接影響購屋族「買不買得下去」的銀行鑑價也進入AI時代。第一銀行近日宣布將推出智能AI鑑價平台，結合大語言模型、雲端運算與市場資料，部分原需數天完成的資料分析可望縮短至數分鐘，同時改善偏遠地區成交案例不足及人工判斷差異等問題。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，目前台灣已有實價登錄作為市場價格的重要基礎，如果再透過AI大模型大量整合成交資訊，有機會進一步縮小房屋估值區間，讓民眾出價更有依據，也降低成交價與銀行鑑價差距過大的問題。
換句話說，AI真正可能解決的，不是把一間1,800萬元的房子「算成2,000萬元」，而是讓市場對「這間房合理值多少」的判斷更集中。
徐佳馨提醒，這並不代表AI上線後房貸就會變好貸。除了房屋本身的擔保價值，借款人的個人信用、收入、負債狀況，以及政府當下的金融與房市政策，都會影響最終核貸結果。AI能精進的是鑑價，但不能取代銀行完整的授信判斷。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，傳統房產鑑價除了人工作業耗時，不同銀行、鑑價人員與估價事務所，也可能因主觀經驗不同產生估值落差；AI導入後，可利用一致演算法進行標準化計算，降低個人偏見。
即使不同銀行仍有各自的風控模型及參數權重，陳炳辰認為，隨著使用時間拉長、資料量持續增加，各家估值仍有機會逐漸收斂。對購屋族而言，也能降低簽約後才發現銀行鑑價不足、必須臨時追加自備款的風險。
不過陳炳辰提醒，房屋並非完全標準化商品。若遇到高檔裝潢、高度客製化或非常態格局等特殊產品，AI仍可能無法完整判斷買方願意支付的價值，此時仍須搭配人工複審，估值與實際買價也可能存在落差。
AI另一場大考，是能不能跟上市場轉折。2026年房市進入量縮、區域分化，部分社區可能數月才出現一筆交易。如果AI高度依賴歷史實價，就可能發生「行情已經變了，資料還沒變」的問題。
例如某重劃區過去主要成交每坪60萬元，但近期買氣轉弱，市場實際承受價格已往55萬元移動；偏偏最新成交太少，模型仍大量讀取過去60萬元案例，估值就可能落後市場。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨直言，目前市場量縮分化，AI確實可能出現行情已經改變、模型卻沒辦法即時掌握的情況，因此仍需要銀行鑑價人員替AI「除Bug」，遇上市場快速轉折或特殊個案，必要時也應導入專業估價師校正。
對於AI可能存在的時間差，陳炳辰則相對樂觀看待。陳炳辰分析，統計模型並非設定後就一成不變，當景氣轉折、實價登錄存在時間落差時，可以透過提高或降低特定參數權重、增加其他市場數據，甚至同步參考資深鑑價人員判斷進行校正。
隨著AI累積更長時間與更多交易資料，模型準確性仍有提升空間。因此未來更可能形成「AI大量運算＋人工專業複核」的模式，而非完全由AI取代銀行鑑價人員或估價師。
比起「數天縮短至數分鐘」，AI鑑價更大的影響，可能是直接改寫買房順序。過去購屋族通常是看房、議價、簽約，最後才送銀行鑑價；未來若AI鑑價、房價估算與房貸試算進一步整合，買方可能在出價前，就先知道銀行大約認多少、可能貸多少、至少需要多少自備款。
徐佳馨認為，正常市場本來就應有漲有跌，買方也不應因為屋主漫天喊價，直到成交後才發現銀行根本不認同價格，最終陷入貸款不足風險。
若未來屋主開價、買方出價都有更完整的實價登錄與AI估值作為依據，交易價格將不再只是買賣雙方互相試探，市場價格形成也有機會更加健全。
陳炳辰同樣認為，如果AI鑑價逐漸普及，確實可能進一步成為影響交易價格與房價行情的重要因素。
對買方而言，出價前就能先掌握物件或區域房價，並換算可能取得的貸款及所需自備款；賣方在訂定開價時，也會開始衡量銀行與市場可能接受的價格。當買賣雙方都有相對客觀的價格基準，陳炳辰認為，房價也有機會更加貼近市場實際承受能力。
不過他再次提醒，鑑價只是房貸其中一環。民眾個人信用狀態、收入條件與政府政策仍會影響房貸申請，AI可以讓鑑價更便捷、更有效率，卻不是決定房貸的唯一因素。
因此，AI鑑價真正帶來的改變，不是讓房貸突然變鬆。央行信用管制、銀行授信政策、個人收入與信用條件，都不會因為AI出現而消失。它真正可能改變的是，讓購屋族更早知道自己是不是「出價出過頭」。
