美國6月消費者物價指數（CPI）年增9.1%，續創40年新高，美國物價壓力持續升高，使聯準會本月升息4碼機率大幅上升。富邦入息REITs+(00908)經理人蘇筱婷表示，通膨上升對房地產市場的負面影響不大，過去歷史經驗亦顯示升息期間美國REITs指數表現多呈現正報酬，因此，像REITs這樣的實質資產可說是高通膨+升息時代的投資新寵。
市場預期大多數的房地產投資信託基金有望在2022下半年和2023年維持良好的基本面，以及不斷上修的收益預期。儘管存在經濟衰退的擔憂，但由於市場上強勁的客戶需求，今年上半公寓和工業房地產投資信託基金正在積極提高租金。同時，高級住宅和零售房地產投資信託基金的入住率仍在提高。
蘇筱婷進一步指出，從獲利層面來說，REITs將延續2021年以來的收入反彈趨勢。公寓和工業REITs入住率已高，將透過租金調整來擴大獲利。而辦公、零售和醫療保健類房地產投資信託基金仍然可以從提高入住率中受益。
REITs在目前面臨的升息與通膨環境中，最大的衝擊可能是資本成本上升導致購併與新開發項目的數量減少。去年以來，由於資金成本的上升與購併機會的減少，相關融資確實有進一步下滑的跡象，但對於現有項目的現金流則影響不大。房地產投資信託基金通過提高租金，將成本增加轉嫁給租戶的能力是一項競爭優勢，尤其是較短的租約可提供最大的靈活性。儘管租賃期限較長的房地產行業可能無法盡快調整價格，但獲利減損仍相當有限。在過去幾年的低利率環境中，多數不動產信託經營業者已經致力於降低資金成本，鎖定低息資金，因此資產負債表的情況維持在健康狀態。
隨著後疫情時代的來臨，人流恢復對各行各業都有正面的助益，即使是過去幾年受到電商影響最大的零售行業，自2021年以來需求持續回升。根據彭博調查，客戶為了購買非必需品而專門到門店而非網路的比例大幅回升到6成以上。因此之前受到疫情影響最大的零售、旅館、醫療等領域，可能到2023年都將持續迎來獲利的恢復期。
蘇筱婷指出，對於投資人來說，預期今年REITs股利配發比率將恢復到疫情前的8成左右，而市場預期2023年將可完全恢復過去的配發水準，REITs的現金流增長潛力也更加令人期待。
綜上所述，對投資人來說，投資REITs最簡便的方式就是富邦入息REITs+(00908)，等於是只用新台幣將近15元就能買入1股全球REITs ETF，就像跟所有該檔ETF投資人一起團購全球16國不動產的概念，透過ETF的投資與運作，即可完全掌握後疫情時代不動產市場回升契機。
（封面圖／業者提供）
