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企業大舉重返不動產 北市辦公空置率續低

2020/10/22 16:37 東森新聞 字級:
讀稿
企業大舉重返不動產 北市辦公空置率續低

低利率時代來臨,加速資金投資,企業加碼投資辦公、廠辦、工業地產、旅館等各類不動產,例如萬海買下舊宗整棟廠辦、富邦買下王朝酒店等,而產業供應鏈轉變是今年最大挑戰,許多企業也開啟資產購置或活化計畫,皆帶動整體大型案件增加,使得本季上市櫃公司商用不動產交易金額創下自2015年以來的單季新高。依據信義全球資產公司最新第三季統計,目前核心商圈都更危老議題持續發威,老舊商辦藉由都更、拉皮拉高大樓行情,使得租金及售價都有小幅變動,平均售價維持85.2萬元,平均空置率仍在2.32%低檔,租金小幅上漲至2,343元。

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信義全球資產公司總經理柯宏安指出,面對商辦稀缺以及科技業高階產能回流台灣,建商、壽險持續加碼搶地,根據財政部稅收統計9月土地增值稅單月稅收突破百億元也反映此現象,商用不動產需求強,就連緊鄰捷運站附近的新興建大樓產品定位,也開始從住宅漸漸朝向辦公或是商場結合辦公的複合式開發。台北辦公市場未來2年內雖有商辦大樓完工釋出,但企業自用比例較高,所剩可釋出面積仍少,要找到整棟當總部的企業只好往內湖、南港移入,而未來7年內新增辦公供給面積又以南港區占最多,其次是松山區,再來是中正區。

 


從買賣交易來看,平均售價在85.2萬元,租金資本化率落在2.54%,北市A+辦公大樓平均售價上漲至139.5萬元,本季信義世貿商圈為北市中最亮眼商圈,「統一國際大樓」就出現兩筆交易,拆算建物每坪單價來到170萬,創下有交易以來新高,帶動此區域平均售價從第二季的100.3萬元上漲至102.6萬元。值得注意的是,敦北民生及敦南商圈雖然在本季售價沒有明顯的變動,但隨著都更進度的推進,未來將有許多新商辦完工,而此商圈始終是外商、航空、金融、科技業熱愛進駐之地,租金、售價勢必有一波上漲動因。


租賃交易的部分,外商及新創產業龐大的需求再加上原有地主為了加速資產活化,把老舊商辦進行改建,像東元集團在松江南京的大樓將進行改建,短時間造成辦公釋出短缺,但企業擴編需求未減,願意付較高的租金承租較好的辦公室,平均租金上漲至每坪2,343元,空置率一樣維持在3%以下,來到2.32%。從各商圈來看,信義世貿商圈、松江南京商圈都有較明顯的漲幅,平均租金信義世貿商圈為3,292元、松江南京商圈為1,970元,其中信義世貿商圈指標性大樓「國際貿易大樓」今年出現多筆交易,平均租金超過3,300元。


內科廠辦方面,在市中心需求外溢效果下,內科表現相當優秀,平均售價52.7萬元、平均租金1,188元與空置率4.62%,本季以舊宗段交易較為熱絡,萬海航運在第二季以22.28億元買下長虹新世代科技大樓A棟全棟後,第三季又以15.38億元買下長虹新世代科技大樓B棟全棟,兩棟合計總交易金額來到37.67億元;此外,聰泰科技也以7.9億元買下舊宗段土地,帶旺整體舊宗段市場,平均空置率大幅下降至8.35%。

 

北市2020Q3商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2020Q3

2020Q2

2020Q3

2020Q2

平均值

85.2

84.9

2.54%

2.54%

A+

139.5

135.0

2.35%

2.33%

A

90.0

90.0

2.61%

2.59%

B

74.3

74.3

2.53%

2.53%

松江南京

82.8

82.8

2.52%

2.50%

信義世貿

102.6

100.3

2.51%

2.49%

南京四五

73.4

73.1

2.56%

2.56%

站前西門

72.4

72.4

2.84%

2.84%

復興南京

81.3

81.3

2.57%

2.55%

敦北民生

79.9

79.9

2.60%

2.60%

敦南

92.7

92.7

2.42%

2.42%

內科平均值

52.7

52.6

2.71%

2.71%

西湖段

60.3

60.1

2.71%

2.71%

文德段

46.4

46.4

2.84%

2.83%

舊宗段

44.2

44.2

2.49%

2.49%

資料來源:信義全球資產統計

 

北市2020Q3商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2020Q3

2020Q2

2020Q3

2020Q2

平均值

2,343

2,333

2.32%

2.39%

A+

3,262

3,243

1.67%

1.65%

A

1,997

1,990

2.63%

2.82%

B

1,571

1,571

2.78%

2.86%

松江南京

1,970

1,960

1.95%

1.20%

信義世貿

3,292

3,270

1.58%

1.86%

南京四五

1,655

1,655

0.98%

0.71%

站前西門

1,835

1,835

1.10%

1.12%

復興南京

1,959

1,954

1.69%

1.11%

敦北民生

1,934

1,933

4.59%

4.28%

敦南

2,103

2,099

1.52%

1.90%

內科平均值

1,188

1,186

4.62%

4.79%

西湖段

1,360

1,359

2.58%

2.21%

文德段

1,098

1,095

5.34%

5.26%

舊宗段

917

917

8.35%

10.22%

資料來源:信義全球資產統計


(封面圖/翻攝自Google Maps)

 

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