台灣人赴日置產熱潮持續延燒。2025年上半年，東京新建公寓海外買家中，台灣人占比高達62%，成為最大買家群體。然而，語言隔閡、資訊不透明、跨國管理困難，一直是台灣人海外投資最大的痛點。如今，一家位於東京六本木的不動產科技上市公司RENOSY ，正用AI翻轉這個傳統又封閉的市場。
東京都人口突破1400萬，龐大的租屋需求撐起強勁的不動產市場。數據顯示，東京23區新建公寓平均售價達1.3億日圓，年漲幅18.5%；中古公寓更驚人，單年漲幅達34.6%。與此同時，日圓持續走貶，台幣兌日幣匯率五年內從除以2點多變成除以5，讓台灣買家的購買力大幅提升。
日本傳統不動產市場透明度極低，實際成交價往往掌握在業者手中，物件估值因人而異，不熟悉當地的外國買家更容易吃虧。GA Technologies旗下的不動產投資服務品牌RENOSY，正是瞄準這個痛點切入市場。
RENOSY建立龐大的日本房產資料庫，導入深度學習模型，整合租金行情、地價、人流、交通便利性等複合資訊，對物件進行AI估值。每個月超過一萬件物件資訊輸入系統，AI自動判讀房屋圖檔、建管資料，產出精準評分，取代過去需要耗費大量人力的人工估價流程。
「一般人要調查有沒有帶租約，除非跟當地業者接洽，否則很難探知，」台灣買家李先生說，他去年在東京都心購入投資公寓，最終選擇提供AI數據的一站式服務，「他們給我物件資訊時，已經告訴我當時的出租狀況，還整理了一張收支表，讓我知道買下這個房子後，後續的收支狀況大概會長什麼樣子。」
許多台灣投資人第一反應是鎖定山手線沿線的「蛋黃區」，但在地邏輯卻大不相同。東京人平均單趟通勤時間長達45分鐘，蛋黃區外圍的「蛋白區」才是真正的上班族聚居地，租賃需求強勁，但名氣較低，常被海外買家忽略。
在東京科技業任職的台灣人Andy，5年內在東京、大阪、福岡陸續買入6間房，大多布局在蛋白區。他的邏輯是讓租金繳房貸，追求最穩定的現金流。「東京都內的房子，投報率其實明顯比較低，持有成本也更高，」他說，「可是如果在外圍，每一年的租金收益可能已經可以高過貸款。」
RENOSY的AI能從車站周邊人口結構、租屋需求到歷史成交行情，全面運算分析，每月從上萬筆物件中篩選出有數據支撐的合理價格。「很多人以為我們在做好物件、壞物件的篩選，但對我們來說，並不存在絕對的好物件或壞物件，重點在於是否有被正確估價，」GA Technologies AI戰略中心部長稻本浩久說。
跨國投資最讓人頭痛的，是買完之後的管理問題。RENOSY提供全日本唯一的一站式不動產投資服務，從AI選屋、線上簽約，到後續的招租、修繕、租客管理，乃至最終的轉售，全程代管，全程線上作業。
Andy說，他能邊在東京上班、邊管理跨三個城市的物件，靠的就是手機APP，「資訊很透明，看得到很多房屋相關數據，每個月的現金流都寫得非常清楚。」目前RENOSY的租客入住率達99.7%，連續六年拿下日本投資型不動產銷售第一。
RENOSY中華圈最高負責人渡邊信洋說，公司真正改變的是商業模式，「讓一般人更容易接觸不動產投資，即使是普通上班族，也能進行房地產投資。」
東京的房市熱潮正從都心往外擴散，名氣不高的蛋白區搭著軌道經濟成為新戰場。當AI和一站式服務降低了海外置產的門檻，過去只屬於有人脈、有資源者的市場，正在向更多人打開。
