不少人期待房市走空，等房價下修再進場撿便宜，但房地產業者經常會拿著房價走勢的數據跟你說：「可是你看，空頭期的房價也沒跌多少啊，後來還不是又漲上來了，有什麼好等的，所以看到喜歡就不要想太多，買下去就對了」。
我相信，你肯定聽過很多人這樣對你說，沒錯吧！網路上還有很多帶風向的人會說：「三十年前的陽春麵才多少錢，你現在買得回三十年前的陽春麵嗎？」、「臺北二十年前的房價才多少錢，你有可能等到房價跌回二十年前嗎？」，用這種政治人物最愛用的「偷換概念」來轟炸你、誤導你。
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既然房價上漲幅度遠比下跌更大，看起來房市熱絡期又比蕭條期更長，那我們到底在等什麼呢？你會抱持著這種觀念是理所當然的，正所謂內行人看門道、外行人看熱鬧，一般人都只關心表面的「價格」，所以只會聚焦在價格的變化上，但真正懂投資的人會告訴你：「重點不是成交價，而是成交量」。
首先，看過本書之前的圖表就可以清楚知道，當市場變熱、買氣就會強，買氣強買方就會不理性追價、成交量也會增加，所以熱絡的多頭市場會「價量齊揚」。其次，當房市變冷、買氣變弱，有需求的買方就會更小心謹慎、價格也會砍得很狠，所以初期會是價量背離的「價漲量縮」，直到最後願意追高的買方慢慢消失，正式進入冰冷的房市空頭後，就會讓市場處於「價跌量縮」。這就是「量先價行」。
例如90年代初，除了台北外的全臺房市大好，所以價格跟成交量都一起往上，但1999年至2003年的空頭，交易量就隨成交價一起降低。再看2004到2007這一波多頭、2008到2015年下一波多頭，價格跟成交量也是一併增長的。2016到2018年的房市空頭，價格與交易量又一同呈現低迷。我預計2023後五年的房市，除非又遇到QE或大降息，否則2023至2027年在價與量的修正幅度上，絕對比2016至2018年的空頭更大。
因此，在不考慮資金氾濫的因素下，通常價格要一直下降到交易量開始增加的階段，價格才會漸漸V型反轉，交易量大回升就代表著價格已經落底的證據、表示漸漸降下來的價格才是市場能認同的、是符合剛性供需的，而非被資金派對給哄抬的。這就是「沒有量就沒有價」。
另一種相反的情況，例如2015下半年，與我正在化妝檯寫稿的2022年暑假，明明房市已經慢慢降溫、交易量也迅速減少，但這兩個階段的房價卻還能微微上漲，為什麼會這樣呢？這就代表現在是前面說過的「價量背離」階段，只要你看到交易量大減，但價格卻還緩緩上漲，就代表著此時有行無市，價格不值得參考，是最典型的多頭末升段。
再講簡單一點，這就是房價最高峰的最高點，那麼接下來，必然會迎來價格的向下修正，只是修正的幅度是否強烈，就還要看整體利率環境而定。
在價量背離、價漲量縮的階段，除了剛性需求真的有超強的客群之外（例如不買房就無法讓岳母點頭、婆媳問題不得不搬出去），就只剩下一些搞不清楚狀況的消費者，還傻傻地以為價格會繼續漲而進場幫別人解套。
因此「量先價行」、「沒有量就沒有價」，這是最基礎的投資觀念，就算我們不看臺灣本土，放眼各國的房市也都完全相同，我們要觀察房市好不好、有沒有辦法趁火打劫，專業的你就不應該只看表面的房價變化，而是要看交易量的變化，只要量開始降、價要降也不遠了，萬一你拿著錯誤的尺丈量，就不可能得到正確長度。
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●以上言論不代表東森新聞立場。
●本文摘自／《破解黑心話術【購屋超級攻略】：預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙，避免你慘賠百萬的置產筆記》／李昌鵬（Zack）／采實文化
●作者介紹
「國際超級房仲」李昌鵬（Zack）
2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後，創辦了「業務品牌學院」線上課程，希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員，網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠：白天幫助老實的房仲與消費者，晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。
（封面示意圖／pixabay）
