空頭期的屋主有多弱勢？相比2021年的房市大多頭，房子賣到不夠賣的火爆情況，2017房市空頭那幾年，很多屋主在簽銷售委託給仲介後，掛售半年、一年都賣不掉的情況比比皆是，可能三個月連一個願意上門看屋的買方都沒有，會發生這種狀況並不是因為屋主開了天價（大多數屋主的開價都非常合理）、也不是房子本身有任何問題，單純只是因為市場差、買方沒有信心罷了。
於是就常聽屋主跟仲介抱怨：「為什麼我的房子都賣不出去？你們到底有沒有認真在賣？」，那幾年的房仲真的很常這樣被屋主誤會，尤其是臺北市的房仲（我相信2023年後的房仲，也很難逃離此命運），而接下來，這些屋主還會這樣說：「我賣得價格也沒有很過分吧，我兩年前買的成本就是這個價，我也不過是把這兩年的管理費再加上去而已，現在都擺了兩年，我也沒要求要賣多高，就只是要你們按行情賣而已，怎麼可能會賣不掉？明明實價登錄的價格就在那邊呀！」
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請你理性對比一下：多頭時期，屋主開再高的天價都有買方願意接手，還願意替屋主繳房地合一稅；空頭時期，即使屋主開價接近實價登錄，還完全零獲利，明明這時候的價格合理多了，為何買方就是不願意進場，連實價登錄的售價都看不上眼呢？
理由很簡單：市場好、信心強，預期價格會更高，所以買方都是從實價登錄往上加價買，而且充滿信心的買方，加價也會加的很開心，這就是為什麼多頭市場屢屢創天價的原因；而市場差，買方信心弱，交易量快速減少，也因為預期價格會往下，所以買方都是往實價登錄以下砍，但屋主要割肉賠售就會很痛苦，因為屋主的成本是降不下來的，所以降價幅度非常有限，這就是空頭市場跌幅不大的原因，因為買方心中願意買單的合理價，肯定遠遠低於實價登錄的數字。
買方購買意願低、看屋次數就會少、價格預期差，所以下斡旋的意願也不高，就算真的下也是給個芭樂斡旋，因為買方心態是：「有買到就當作撿便宜，沒買到就算了，說不定今年不買，明年更便宜」，導致空頭市場的屋主，都賣不到實價登錄的行情。記著：沒有量去支撐的價，就是虛的。
這些道理其實都不難，你肯定能懂，就像我們都知道「危機入市」才能撿到便宜，但每當危機來臨時，真正敢危機入市的人又有幾個呢？2022年烏俄戰爭爆發、美股跌得一蹋糊塗，而你有進去摸底嗎？
也就是說買房想要省錢，只要選在交易量低的空頭進場，就會因為競爭對手少、屋主價格也較軟、業者服務態度又積極，我們就可以在空頭市場慢慢找到急售屋主，進而撿到趁火打劫幫自己省血汗錢的便宜物件，更進一步的完整做法，包含如何在正常情況下換屋，可以從一間房變兩間房的操盤方式，都會在第六章系統性地完整揭曉，這邊你只需要先了解「Timing」比「Location」更重要的觀念即可。
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●以上言論不代表東森新聞立場。
●本文摘自／《破解黑心話術【購屋超級攻略】：預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙，避免你慘賠百萬的置產筆記》／李昌鵬（Zack）／采實文化
●作者介紹
「國際超級房仲」李昌鵬（Zack）
2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後，創辦了「業務品牌學院」線上課程，希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員，網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠：白天幫助老實的房仲與消費者，晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。
（封面示意圖／pixabay）
