買房貸款除了了解流程之外，還有哪些地方要注意的呢？房市達人「賣厝阿明」以申請房貸注意事項、常見的迷思、清償細節等3大面向，替大家解惑。
房貸申請起手式，無疑就是你的自備款有沒有夠。
★【理財達人秀】元月開紅盤拉200點 護盤PK內資結帳 農曆年前買誰賣誰？★
一般申請房貸最高貸到8成左右，自備款就需要準備2~4成左右，會依照你跟人的信用程度來核定成數。
並不是每種房屋都要一次繳清自備款，例如購買預售屋自備款會分為：簽約前小定、議價完補足定金、簽約金及開工金、階段性工程款，大約在房屋總的10%~15%左右，而這部分的費用是沒辦法向銀行貸款的。
反之，如果是買中古屋或新成屋，可能就必須在短時間內一次繳清。
▼（圖／賣厝阿明提供）
抓出自己要準備的自備款要多少後，接下來就要搜集各大銀行提供的房貸優惠方案有哪幾種？像財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」、內政部「青年安心成家方案」，或「公教人員」專屬「築巢優利貸」等，可幫減輕房貸利息補貼或優惠方案。在申請前記得多方注意優惠資訊喔！
▼（圖／賣厝阿明提供）
在申請房貸過程，銀行根據你的聯徵資料確認你有沒有不良的償債紀錄，及相關的財力證明資料，核定要給你的房貸成數、金額、利率以及寬限期。假如像軍公教、上市上櫃公司員工或律師醫師這類型專業人士等「薪資穩定」族群，銀行端比較會放寬申貸條件，取得最優惠的房貸方案。
反之，假如你是收入不穩定、曾經有欠款未結清、預借現金、使用信用卡循環利息紀錄等，銀行會認定你的財力狀況不好，而影響到你最後的核貸內容，可以申請的房貸成數也會打折扣。
大家要記得，保持良好的還款記錄，不要欠繳信用卡或其他貸款，降低自己的信用分數喔！
▼（圖／賣厝阿明提供）
雖然說房貸最高可以貸到8成，但影響成數高低還包括「個人財力」及「房屋條件」。
曾經有發生過準備核貸前，發現自己得癌症，銀行認為這位申貸人可能會無法順利還款，就認定資格不符取消撥款的狀況。
另外假如是購買高價住宅的物件，政府有實施貸款額度限制，台北市鑑價在7千萬、新北市6千萬、雙北以外縣市4千萬以上的房子，最高貸款成數只能到6成，沒有任何寬限期，且不能用其他周轉金或是房屋修繕的名義來提高貸款額度。
所以儘管有向銀行詢問可貸成數，還是要保留現金以備不時之需。
「賣厝阿明」提醒大家，申請房貸記得要先考量額度夠不夠，其次才是年限長短及利率。假如因為房貸利率差0.1%~0.2%左右，每月還款金額沒有差太多，但貸款成數下降，你要準備的自備款就會變多喔！
▼（圖／賣厝阿明提供）
房貸利率的計算方式會用「指標利率＋加碼利率」來計算，會依據中央銀行是否有宣布升降息，以碼為單位（1碼0.25%）來調整。
假設貸款1千萬，期限30年，原本每月房貸3萬5494元，如果升半碼等於每月房貸增加614元。也就是，一年需多繳大約7368元。
利率會影響後續繳款的金額多寡，可以依據你個人的狀況，向銀行協調指標利率要採用「月調」還是「季調」。
▼（圖／賣厝阿明提供）
申請房貸最後一步「確認貸款年限」，年越長的貸款可降低每個月的還款壓力，手邊可以運用的資金就更為彈性，但是要繳的利息就會比較多。
目前最長的貸款年限多為30年，少部分可以申請到40年房貸，但由於40年期的房屋貸款很長，大部份銀行為了避免風險過高，申貸門檻比20年、30年房貸來得多。
40年房貸僅限無自用住宅首購族，借款人「年齡加貸款年限」有門檻。以目前有申辦40年房貸銀行來說；房貸年期加年紀不得超過75歲，甚至有銀行規範，擔保品屋齡+貸款年限要小於60，就是想辦40年貸款屋齡要小於20年。
因此在申請貸款時，務必考量自己財務狀況可以負擔的範圍，建議每月要繳房貸額不要超過月收入的1/3，都算在合理範圍內。
▼（圖／賣厝阿明提供）
「保證人」與否取決於你的還款能力。假設你本身的財力條件不夠（年收入太低），銀行視情況要求申貸人找保證人。
有以下狀況就會要提供保證人：
Ａ‧屋主不是貸款申請人，例如房子是媽媽，貸款人是女兒。
Ｂ‧申貸人無法提供薪資財力證明，或是工作領現金沒有銀行出入的紀錄等財力證明不明確的狀況。
Ｃ‧有延遲繳款紀錄
Ｄ‧負債與收支比重嚴重不平衡（收支比、負債比偏高）
房貸利率的高低主要是根據你的「收入穩定度」來評估。銀行會比較注重你的「常態性收入」，而不是一次性大筆金額的收入。
假設月薪維持10多萬且收支比合理，銀行自然會認為你是優質客戶。
▼（圖／賣厝阿明提供）
假設未來有計畫想「提前還房貸」，記得先與銀行確認會不會需要酌收「手續費」或「違約金」。
在最後真正清償完房貸後，也要注意是否有取得清償証明，包含：
Ａ‧抵押權塗銷同意書
Ｂ‧他項權利書
Ｃ‧火災保險單正本
Ｄ‧抵押權範圍設定契約
上述4項證明文件還給貸款人後，務必記得去房屋所在地的地政事務所，將抵押權塗銷，才算完成整個房貸流程喔！
▼（圖／賣厝阿明提供）
（封面示意圖／pixabay）
