房市在今年在烏俄戰爭、升息、股災、政府打炒房等多項利空籠罩下，交易量窒息，不過南投縣鹿谷鄉的土地卻自成一格，不僅交易熱絡且單總價相對穩定，不受景氣影響。專家表示，該區土地因價格基期低、釋出量少而保值，在高齡化趨勢下深受退休族喜愛，交易反而日趨熱絡。
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根據內政部實價登錄資料顯示，南投縣鹿谷鄉總價500萬~2000萬元區間的土地買賣筆數，光是今年就高達34筆！從1~9月累計至今，除了7月沒交易紀錄，其它月月有成交，且土地單價多介於每坪1~3萬元區間。
永春不動產台中北屯捷運加盟店店長劉志忠解釋，近年很多年輕人因為繼承取得又用不到，有出售土地的需求。鹿谷鄉有1/3土地屬於國有財產署或台大實驗林所有，剩下有權狀、可買賣的土地約僅剩2/3，再加上低總價門檻及「超低單價」好入手等緣故，土地行情不受房市利空影響。
▼偏鄉山林的南投縣鹿谷鄉，今年以來土地交易達34筆。（圖／實價登錄提供）
不過並非土地便宜就好，劉志忠提醒，一般購買土地，買方還得另留預算蓋房子，而且蓋房子也有許多規定，例如「資材室」有多種規格，且假設是農牧用地，至少要一分地（293.4坪）以上才能申請，另外也得申請水土保持及整地。
此外購買農地還要留意該筆土地是否有「套繪管制」，台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆表示，早期有許多土地因容積率、建蔽率不足，為增加其使用效益，例如希望在土地上興建農舍，就會借鄰地做套繪，將其容積率與建蔽率移轉。若想購買該筆土地並蓋建物時，除了土地面積需超過756坪以上，也須「解除套繪」才行。
王棟隆補充，如果想購買的土地有被套繪，還是該筆土地上有租賃關係，其套繪出去的地主及承租人皆具「優先購買權」，得先寄存證信函通知鄰地主及承租人超過15天且均無表示異議後，才可進行買賣過戶。
▼想買農地蓋建物，有許多細節要留意。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
買家也可選擇有現成房子的土地，但大半建物都沒有辦理「保存登記」，東龍不動產專任委託部經理陳泰源分析，如果直接購買須到地政單位申請補登記；有保存登記代表有建物權狀，除較有保障，也可將「土地及建物」一併辦理貸款，可減輕負擔。「有的建物有稅籍，表示這房子之前有繳過房屋稅，那就更加分了！」
至於南投縣鹿谷鄉土地為何交易熱絡？陳泰源指出，該區位處海拔最低約400公尺，最高約1800公尺，一向是銀髮族購地規畫退休的主流選項之一，鹿谷鄉有3個村莊永隆村、鳳凰村、廣興村，亦即興產段、隆鳳段、大水堀段等3大段土地，正好海拔都落在600至800公尺之間，不僅空氣品質佳、芬多精濃度高、氣溫與濕度適中，因此百歲人瑞大半都集中在這裡，顯示非常適合退休養老。
不過該區土地分區除了農業區，也包括山坡地保育區、農牧用地等地目，而每種土地的使用規範皆不同，劉志忠提醒，一定要慎選專業度夠強的土地仲介，以免買地退休的美夢變成噩夢。
▼劉志忠提醒除了農地，還有山坡地保育區及農牧用地等不同地目，使用規範不同，建議找夠專業的土地仲介處理買賣事宜。（圖／劉志忠提供）
（封面圖／東森新聞張琬聆攝）
