行庫圍堵爛尾樓祭出5大禁令，被建商吐嘈都是「現在進行式」，然而，為何看似都有管制，現在建商盤售、跑路仍時有耳聞？建商除了帶大家了解建案的金流控管，也透露「消費者保障的最後一道防火牆，還是端看契約怎麼簽及履保是哪一種。」
鑫建築執行長許峻豪以工程總額為10億元的預售建案為例，假設建融可貸6億元，建商要準備4億元資金及支付動用建融的利息。如果預售熱銷，預收款達10億元，興建過程中，建商完全不動用到自有資金，靠預收款就能支付營建費用；如果銷售預收款達4億元，建商只剩下建融利息的部分要準備；如果預售狀況不好或是採低自備款，預收款只有2億元，代表建商要準備2億元自有資金加上建融利息費用，過程中若碰到營建成本增加或超過預算，建商還要再自掏腰包，一旦自有資金沒有掌控到位，就可能周轉不靈。
目前常見「不動產開發信託」、「價金信託」的請款流程，購屋人將工程款匯到信託帳戶，銀行人員、建經公司會至工地現場拍照確認是否已達本期付款的工程進度，工程確實做到哪，錢就請到哪，但請款也是銀行直接撥款給營造廠，建商不會經手，「建商要拿到錢已經是等客戶對保完成後的事，那時候才是真正有收益，這就是信託機制的安全性。」許峻豪說。
▼不少專家學者都提出警訊，除了地方政府嚴格稽查銷售狀況、合約內容之外，中央也應該針對「預售履保」制度盡速修改。（圖／台中市政府地政局提供）
其中，不動產開發信託雖然專款專用避免建商將資金挪用到其他地方，但可能因前期支出都可由專戶中支出，像是砸重金蓋豪華接待中心以及宣傳廣告費，掌控不當即可能造成後期工程款不足，建商跑路後，除了會面臨專戶資金短少的困境，還有債權人順位的問題，不一定能拿回付出款項。
除了上述2種預售屋履約保證機制外，還有「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」及「價金返還信託」，預售案從上述5項中擇一辦理即可。
東龍不動產董事長王棟隆解釋，「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」沒有信託和履約專戶，款項是直接匯到建商帳戶，建商若倒閉，則由連帶保證的同業或公會扛起後續續建責任；「價金返還信託」則是將所有消費者繳款都存進專戶，直到完工交屋，建商才能請款，萬一建商倒閉，款項100%可退還消費者。
「目前僅價金返還信託最能保障消費者權益，但對建商而言，不符合經濟效益，因此業界幾乎無人採用。」王棟隆說，因為這等同建商須自籌更多營建成本，尤其目前銀行收緊銀根，幾乎不可能有建商會採取對自我營運不利的模式進行信託。
▼不動產開發信託可用在「建案的貸款」、「開發支出」等雜項，可請款的名目較多，仍有可能讓建商使用各種名目將資金掏空。示意圖。（圖／業者提供）
上有政策，下有對策，建商以營利為導向，並無不法，重點在於有能力制定政策的政府，如何完善制度。政大地政系主任孫振義向政府提出5點改善建議：1.根據建商資本額與資歷設定預售門檻或比例。2.履保制度改善、同業保證加嚴。3.以先建後售為原則，預售為例外，例如只有都市更新案，及政府主導的開發案才可以預售。4.政府視市場風險可斟酌一定期限內放寬預售比例。5.政府應提供相對應的救濟措施。
孫振義認為，現行預售、履約制度仍有漏洞，尤其這幾年不少因小規模開發案臨時組成的小（新）建設開發團隊，面對市場變數仍有不足以因應的疑慮，在現今市場變動風險下，政府應對預售屋交易安全加速檢討腳步，提出更完整的履約保障機制，才能真正保障消費者權益。
（封面示意圖／CTWANT）
