房價跌或漲成「3對3鬥牛」對峙 他用3理由定勝負

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今年房市詭異多變,國際面除美國升息、股匯動盪、俄烏戰爭、疫情擴散及通膨壓力等,國內則因疫情高峰及打房政策干擾下,景氣熱況不在,房市有逐步轉劣的跡象,大家都關心「房價要跌了嗎?」房市專家舉3大利多(對房價助漲的優勢金牛)及3大利空(對房價助跌的劣勢灰犀牛)加以分析,形同打籃球的3對3鬥牛,推論出今年房價雖還不會跌,但漲幅已縮小。

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今年房價到底會不會跌?吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮提3三對3鬥牛的理論來分析,認為今年房市走勢強弱取決於市場3大不可抗拒的利多「金牛」與3大來勢洶洶的利空「灰犀牛」,形成對峙情勢,並互相牽制與影響。

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▼專家提出3大利多及3大利空,以籃球鬥牛模式比擬,分析今年房價漲跌。(圖/吉家網提供)

對房價有利金牛的因素,其一是強勁的經濟成長基本面。李同榮指出,去年台灣GDP成長6%,今年預期4%,台灣上市公司基本面與獲利狀況良好,出口值屢創新高,成為房市推升的基本面與主要動能,即使目前有升息影響,但短期內貨幣貶值對出口有利,總體經濟表現促成房價續漲的原動力。

其二是通膨保值置產心理強烈。李同榮認為,台灣消費者物價指數近期已衝破3%門檻,近年營建材料與人工成本漲幅又高達25%,這種通膨問題在初期形成保值心態、中期造成搶購行為,讓房市置產保值的剛性需求持續存在。

▼營建成本高漲問題未決,加上通膨影響,民眾置產保值心態強烈。(圖/東森新聞張琬聆攝)

第三點是房市循環面仍落在強勢主升段。李同榮解釋,這一波房市循環自2014年下半年走跌,至2018年止跌、2019年反彈,至目前為主的主升段還沒結束,所以房價還未到改變走勢之時。

至於拔山倒樹龐然來襲的3大利空灰犀牛,其一為全球進入升息循環,李同榮從歷史來看,過去升息環環都在景氣熱絡時期,初期負擔增加有限,不至於影響房市,但中期開始影響經濟成長、長期就會影響房價。

其二是停滯性通貨膨脹的威脅,雖然通膨有助民眾買房求保值,但李同榮指出,若通膨持續惡化,導致消費者跟不上,市場就會產生停滯性通脹。最後是疫情擴散與政府打房加重的影響,他判斷,若打房力道加重,加以疫情延續到下半年,對今年房市交易量影響將很大。

▼通膨若持續惡化,專家判斷將產生停滯性通膨,不利房市。(圖/東森新聞張琬聆攝)

如此3對3捉對廝殺之下,彼此交叉牽制,李同榮舉例,如升息循環雖會影響經濟面,但也降低通膨,可能扭轉房市循環反轉;通膨加劇則會加大升息幅度,進一步影響經濟發展;打房與疫情可能影響房價主升段提早結束,但也可能產生停滯性通膨。

不過最終由哪隻牛勝出?李同榮表示,金牛還是略勝灰犀牛一籌,原因是央行溫和的升息使得房價仍在負擔範圍,暫時影響不了漲勢;而升息帶來的通膨,在營建成本居高不下的情況下,仍會轉嫁到售價上,使房價欲跌不易。

第3個理由則是疫情預期會舒緩,李同榮估計第3季後成交量有機會反彈,政府打房力道雖會加重,也因過於頻繁使效力遞減,市場隨著炒作現象減少而漲幅收斂,讓房市走向健康有利的方向。

(封面/東森新聞張琬聆攝)

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