美國聯準會近日宣布在升息2碼並縮表計劃,台灣多數民眾也擔心央行是否會跟進升息,又是否會因此迫使房價下跌?對此房產專家李季鴻從4個面向分析,指出多數房屋持有人早已無貸款壓力,會被影響的應會是人口以服務業為主的區域,在疫情衝擊下,較可能產生斷頭出場的風險。
要觀察房市漲跌,首先是「籌碼面」。根據財政部數據顯示,2020年擁有房子的人有804.17萬人,年增率0.61%,其中擁有1戶者約有572.47萬戶、2戶者有153.46萬人、3戶者有46.34萬人,擁有3戶以下的房屋所有者較2019年增加0.59%;4戶以上的總數達到31.9萬人,年增率為1.1%,其中10戶以上者有1.95萬人。
李季鴻指出,從上述數字就可知道,即使疫情衝擊觀光產業,路上店面一間間空置出來,卻很少看到房租降價的原因,因為大多擁有多個店面的房東,很早已沒有貸款壓力,後來再多買的店面,只是為了讓之前擁有的價值繼續往上而已,也不會形成持有壓力,「房市的籌碼面其實是很穩定的!」也就是說,一般人覺得升息是壓力,但上述這些多屋者展現的是實力。
▼店面空置多卻少見房租降價,原因是房東早已無貸款壓力。(圖/東森新聞張琬聆攝)
再從「負擔面」來看,主計總處公布的2020年家庭收支調查結果,依每戶可支配所得高低將戶數分為5組,最高20%家庭與最低20%家庭的可支配所得差距擴大為6.13倍,較前1年增加0.03倍,並創近8年來新高,反映疫情使所得分配不均更加嚴峻,證實了防疫讓「窮人更窮、富人更富」。
李季鴻表示,出口商、股市抄手、房產大戶在這兩年是天堂;但如果是開餐廳、租房子、領死薪水的人,這兩年就是地獄。
他以2000萬元的房子來說,正常如果貸款7成是 1400萬元,升息1碼增加的負擔約在每月1800元,一天也不過60元,「3碼不過1包『大衛杜夫』(瑞士品牌香菸)左右!」,對上面的籌碼、負擔來說,「根本不是個事!」
▼升息1碼的負擔,對部分人而言並不多。(圖/東森新聞張琬聆攝)
李季鴻強調,房子到今天,早就不單單是住的需求,「根本跟窮人是沒有關係的事情了!」房產在通膨繼續、投資缺乏的情況下,依然是良好的投資、保值產品。
第3是「泡沫面」,李季鴻舉例兩個地方來說明什麼是泡沫?怎麼樣才會是泡沫?其一是新竹的科技產業,這兩年在美中貿易戰、訂單旺盛下,根本沒受什麼影響,人口正成長、薪資正成長,欣欣向榮的氣氛。該區房市被實實在在的需求推升,除非有產業大變動,否則難有泡沫。
▼新竹科技業欣欣向榮,房市需求被實實在在推升。(圖/翻攝Google Map)
反之,幾個人口以服務業比例為主的新興地區,這波受疫情衝擊最大,李季鴻認為,在收入減少、甚至不保之下,自然會有支撐不住又接盤乏力的狀況出現。
而這類區域的投資客,若是實力強的,有擔保的貸款能維持繳費,絕對會是銀行先寬容、維持的對象;但實力差的投資客,以為靠租客來支撐就可以,一遇到服務業衝擊或變動,招租不易產生壓力,較會產生斷頭出場的風險。
最後是看「交易面」,房產不是立刻反應交易狀況的市場,即使房子一開賣隔天立刻有人買,到過戶登錄也要一個月時間,不像股市幾秒就顯現,且購買房子金額大,決策期比股市長,因此李季鴻認為,即使上述種種的升息也猛了、籌碼動搖了、泡沫又大的,真的要爆也是明年的事。
(封面/東森新聞張琬聆攝)
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