40億都更案灌人頭偷渡！賊建商共21人遭判刑創首例

▲台北市關渡知行路都更案總面積約1,500坪（紅框處），緊鄰關渡醫院，因爆發灌人頭弊端，目前停擺中，大部分土地暫時闢為停車場。（圖／翻攝自鏡週刊）

都更爭議不斷，糾紛層出不窮，最近就出現第一起「灌人頭都更」遭法院判刑的案例。士林地方法院日前針對台北市關渡一起都更案宣判，建商元霖建設負責人夫妻等21人，分別被依偽造文書罪判刑3個月到1年半。

▲台灣之聲網路電台負責人許榮棋只有2.4坪的都更案土地，卻成功扳倒有上千坪土地的建商。（圖／翻攝自鏡週刊）

去年12月28日，士林地方法院針對1起都市更新弊案做出宣判。法官認定元霖建設實際負責人黃裕霖夫妻，以假買賣方式，將上千坪「台北市關渡知行市場」土地，過戶給19名親友及員工，再以人數優勢投票通過都更，構成了《刑法》偽造文書罪章中的「使公務員登載不實罪」，將建商及人頭共21人判刑。

其中，黃裕霖夫妻分別遭判刑1年半及9個月，都不能易科罰金，未來官司若就此確定，2人必須入獄服刑。

▲元霖建設實際負責人黃裕霖在都更案中灌人頭，遭法院判刑1年半。（圖／翻攝自鏡週刊）

關渡「知行市場用地」位於台北市立關渡醫院旁，總面積約1,500坪，地主人數不多，大約10年前，黃裕霖夫妻看中這裡鄰近華碩電腦總部、慈濟人文志業中心，極有發展潛力，以低價買下上千坪土地，準備進行都更。

元霖建設規劃興建2棟23層的大樓，樓地板面積約5,500坪，以目前的市價估算，總價市值逼近40億元。但元霖提出的條件不佳，多數地主無法接受，都更案遲遲沒有進展。

▲關渡都更案中，多名人頭地主、公司持分只有0.11平方公尺，比A3紙還小。（圖／翻攝自鏡週刊）

為符合當時《都市更新條例》規定，第1階段「土地及合法建物所有權人均超過1/10同意」、第2階段「超過3/5同意」的門檻，黃裕霖夫妻便以假交易的手法，將上千坪土地過戶給自己的父母、女兒、兄弟姊妹、員工，大幅「灌人頭」，讓元霖掌握的地主人數超過3/5，最後成功以27:7、近8成同意的投票數，通過都更門檻。

▲元霖建設位於台北市松江路，資本額1.36億元。（圖／翻攝自鏡週刊）

▲「銘曜高尚」位於桃園市春日路上，目前已成屋。（圖／取自Google Map）

又有建商捲款脫逃？近日桃園市春日路上一處建案「銘曜高尚」，被民眾貼滿了抗議字條，上面寫滿怒罵建商「惡意欺騙百姓血汗錢」、「黑心建商」、「惡意詐欺沒良心」等字樣。而據當地房仲指出，該建設公司疑似「有計畫性」的捲款脫逃，導致購買戶付了錢卻無法交屋，已經約有30多人因此受害。

據《好房網》報導，「銘曜建設」當初推出「買大送大、買1送3」等優惠廣告吸引民眾，而受害者自救會發起人洪先生也指出，「銘曜高尚」當初以8.5折的優惠狂推銷，吸引不少人直接拿現金來買房，有的人一次付清，也有人先付頭期款，但沒想到今年1月8日房屋權狀下來之後，建商竟然神隱不知去向，不僅無法幫買方進行塗銷，更導致已付清的買主必須償還債務。而洪先生也強調，「銘曜建設」的超貸金額已將近3億元。

▲自救會發起人洪先生指出，「銘曜高尚」當初以8.5折的優惠狂推銷，吸引不少人直接拿現金來買房。（圖／取自Google Map）

除此之外，洪先生也表示，當初看準是成屋出售，建商又祭出優惠，陸續看房的人也不少，因此許多民眾都沒有起疑心，沒想到建商竟「一屋多賣」，一間房打兩份合約，且該建商在銷售時也聲稱有第三方公司信託，但始終不願向買方透漏是哪一家公司。

另外，據《蘋果日報》報導，還有一名吳先生透露，自己在去年11月中，購入「銘曜高尚」3樓、7樓共2戶，合計面積約50坪，總價約1800餘萬元，目前已繳金額約1000萬元。並直言：「但建案在取得使照、權狀後，建商卻捲款落跑，現在房子不能過戶給我們，建商也不願出面，甚至這家建設公司在桃園的另外1個建案，也有一屋多賣的狀況。我們已經組成自救會，大概30多人受騙上當，這個年恐怕不好過」。

▲「銘曜建設」當初推出「買大送大、買1送3」等優惠廣告，吸引民眾購屋。（圖／取自銘曜高尚臉書）

對此，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則表示，過去類似詐騙案多數會以「低價」、「限量」等話術讓消費者在資訊不對等的狀況下，快速做決定，對於購屋經驗較少的民眾，多會深陷其中，而針對此案，建商為了能夠讓民眾更為信任，「成屋出售」是重要原因。而民眾如果想要避免這類狀況，一定要調出謄本確認他項權利部是否有記載抵押權設定，並要求透過履約保證帳戶保管價金，萬一對方真的不能履約，至少可以把錢拿回來。

根據司法院公告，新北市中和區驚傳整棟社區80戶遭法拍的案例，而該社區正是「嘉泉名璽」，每戶底價從500萬元至1200萬元不等，並且一口氣拍賣80戶，一拍總價則訂為11.6億元，預計2月19日進行一拍。

▲位於新北市中和區的「嘉泉名璽」，如今卻傳出80戶慘遭法拍的案例。（圖／取自Google Map）

據了解，位於新北市中和區員山路的「嘉泉名璽」整棟社區80戶如今慘遭法拍，而該棟大樓為地上17層的建築、規畫120多戶。由於嘉泉建設自2010年便開始銷售此建案，不料，該建商在興建過程中卻爆發財務危機，甚至2015年時還一度要求購買預售戶的民眾，必須得接受每坪加價12萬元，引發不少預購戶抗議。

▲該建商因在興建過程中爆發財務危機，2015年時甚至還一度要求購買預售戶的民眾，必須得接受每坪加價12萬元。（圖／取自Google Map）

此外，該案雖然已在2017年完工，並取得使用執照，但風波始終不間斷，甚至前立委周雅淑都是承購戶之一，除了花了785萬購買建商遲未交屋，甚至一度提告鬧上法院，確認其房地所有權以及移轉登記請求權。不過，儘管目前預購戶已順利交屋入住，但如今又上司法院法拍公告也再次引發議論，而資料也顯示債權人為陽信銀行，共抵押的80戶均為空屋。

對此，寬頻房訊發言人徐華辰也表示，該案抵押價格約為12億元，一拍底價拆算單坪約57.5萬，與現今行情已不符，估計難有投資人願意出手。此外，不僅總價高、單價也遠高於區域行情，因此恐怕難有投資人願意出手承接，除了預料一拍流標機率極大，甚至到二、三拍都還有可能持續流標。

▲寬頻房訊發言人徐華辰表示，由於該案一拍底價拆算單坪約57.5萬，與現今行情已不符，估計應難有投資人願意出手。（圖／取自Google Map）

另外，徐華辰還指出，先前房市景氣多頭長達十年，建商多有不錯獲利，雖然2014年房市反轉急凍，建商多能撐住，但隨著時間拉長，壓力增重，近一年來愈來愈多建案淪入法拍，除非短期內買氣明顯提升，不然建商撐不住的情況仍會不斷出現。