▲隱性房奴如何翻身。
擁有房子，向來被視為安定與成功的象徵，因此即便知道要掏空存款、薪水入帳就會光速蒸發，還是有不少人會將買房列入人生必做的清單當中。然而，這樣的堅持，究竟是為了更好的生活品質？還是為了累積更多的財富？小心！若只是把買房當存錢，可能只是在透支你的未來收入，甚至限制了你的人生軌跡！
據內政部資料顯示，2023年第2季全台平均房貸年期逾24年、為歷史新高，平均房貸金額則落在900萬元左右。動輒千萬的高昂房價，和幾乎占盡人生精華的貸款年期，不僅清楚反映買房的不易，沉重房貸對生活的影響也可想而知。
收入固定、支出集中、流動性低，有房族的隱性貧窮
雖然房屋作為避險保值資產，在經濟波動中表現相對穩定，的確值得作為長期投資標的，但是一定要記得：「房屋價值不等於可用資源」。千萬別將雞蛋，全放在同一個籃子裡。尤其是領固定薪資的上班族，更是要仔細衡量房屋貸款的支出占比，千萬不要將薪水全部投入房貸當中，還自認是種絕佳的儲蓄方式。
為什麼不能這麼做呢？這是因為房屋價值的流動性極低，在收入固定的情況下，若將現金流全數投入「存房」，而忽略資產多元化的重要性，結果就是嚴重削弱了個人的抗風險能力。假如不幸失去穩定收入來源，又缺乏儲蓄與投資，不能立即變現、又要持續支出的房屋，馬上就會拖垮房貸族的生活。
此外，當房貸成為生活必然的優先順位，其他開支就不得不退居二線。可動用資金全被押在不可動用的房產當中，帳面上看似有錢，實則口袋空空，這讓房貸族不但不敢想未來投資，就連儲蓄規劃都會變得更加保守，久而久之就會陷入隱性貧窮的惡性循環。
你把房屋當成資產還是資本？當心存房的思維陷阱
小張和小陳是年齡相仿的朋友，兩人一起長大，也幾乎同時買下人生第一間房。小張覺得，房屋是一種固定的資產，也是一種穩定的儲蓄方式，不僅不用再幫別人付房貸，未來如果房價上漲，還有機會賺到價差。因此，即便房貸沉重，小張也不以為苦，每繳一期月付金，就滿足地認為自己又多存下了一筆錢。
而小陳的想法卻和小張不太一樣。小陳認為，房屋應該是一種可以靈活運用的投資工具，因此他在買房後並沒有急著搬進去，而是選擇租給了附近的上班族，自己則繼續住在老家。一段時間後，小陳決定利用這棟房子向銀行增貸，以取得創業的啟動資金，並將房租收益持續挹注在自己的事業當中。
十年後，小張仍然用固定的薪水，繳著沉重的房屋貸款。雖然小張早已沒了存房的快樂，卻也不敢輕易賣房，因為外面房價越來越高，他沒把握能以同等價格取得更好的生活品質。反觀小陳，不僅在增貸資金的助攻下擴大了事業版圖，還利用第一間房的增值收益，多買了好幾間房收租，成為名符其實的包租公了。
小張和小陳的存房結局，反映出房屋作為「資產」和及作為「資本」時，兩種截然不同的樣貌。資產是固定的、低流動性的，而資本則是靈活的、具操作性的。如果只是把房屋當作資產，那麼房屋就只能帶來穩定的收益，而無法帶來財富的增長；而若是把房屋當作資本，就可以透過各種操作組合來創造財富，獲得比單純持有資產更高的回報。
▼隱性房奴如何翻身。（圖／好事貸提供）
免賣房就變現的資產活化密技：二胎房貸
想讓房屋從資產變資本，最困難的其實不是方法或流程，而是心態與價值觀的轉變。將房屋當作資產來累積，當然是最輕鬆安穩的方式，但似乎已經不符合現今的主流操作方式；唯有積極利用房屋本身的價值，甚至是上漲的增幅空間，才有可能完全發揮房屋作為資本的潛力。
好事貸二胎創辦人孫鴻貴指出，房市變數仍大，現在並非賣房好時機，即使是還在繳納購屋貸款的房子，也還是有機會透過房屋增貸或二胎房貸的方式，來活化房屋的潛在價值。「一般人可能會認為二胎房貸風險較高，而不敢拿來當作理財的方式，但其實二胎房貸的額度大、年期長，反而適合長期的財務規劃工具。」
二胎房貸的概念和房屋增貸相當接近，都是以房找資金的方法；差別只在於房屋增貸是以原本的購屋貸款為基礎，直接向原房貸銀行提出申請，而二胎房貸則是在已有購屋貸款的情況下，向其他金融機構再申請一筆新的貸款，有點類似房貸一加一的概念。
「二胎房貸，尤其是好事貸二胎，因為是直接申請一筆新的貸款，可貸額度通常會比房屋增貸來得要大一些。」孫鴻貴分析，「房屋增貸的可貸空間，是來自已繳房貸的金額，如果繳得不夠多，可貸額度就不會太高。而好事貸二胎則是以房屋現值作為評估的標準，只要房價漲幅夠大，就更有機會拿到理想的額度。」
然而，二胎房貸雖然能夠活化房屋的隱藏價值，讓房屋從固定資產，搖身變為彈性資本，為有房族帶來可靈活運用的資金，解決隱性貧窮問題，但是孫鴻貴也提醒，「由於二胎貸款是在原有的房貸上，再附加一層新的貸款，等於是一次要繳兩筆房貸，申辦前一定要審慎評估自己的還款能力。」
網址：https://houseloan.tw/second-mortgage/
（封面圖／好事貸提供）
