《平均地權條例》修正案三讀通過 8問答全面解析

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史上最重打炒房政策《平均地權條例》修正草案1月10日正式三讀通過,明文限制換約轉售,還建立檢舉獎金制度。先前政府跨部會連祭7大打房措施下,房巿已然冷卻,但這次通過的政策才真正嚴重,業者預估中小建商會倒一片,全台建商家數也將由目前的1萬多家砍掉5000家左右。但修正案到底修了哪些法?何時開始上路?又是否會溯及既往?CTWANT在此彙整了8大問題,一次為讀者解析。

《平均地權條例》修正草案何時上路?

此次《平均地權條例》修正草案並未明確指出何時上路,僅稱「此次修正條文的施行日期,由行政院定之」。不過,內政部代理部長花敬群去年12月底曾表示,希望《平均地權條例》修正草案三讀通過後,可以在3個月內完成子法並正式上路,因此實施日期可能落在4月中旬。

▼內政部代理部長花敬群指出草案實施日期落在4月中旬。(圖/東森新聞)

▼內政部代理部長花敬群指出草案實施日期落在4月中旬。(圖/東森新聞)

《平均地權條例》修正案修了哪些法?

  1. 限制換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50至300萬元。
  2. 重罰炒作行為:明確規範散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數,處罰100至5000萬元,並可連續處罰。
  3. 建立檢舉獎金制度:如果你發現有人炒作,歡迎檢舉。如今,民眾檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具事證向地方政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
  4. 管制私法人購屋:私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性,分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類;其中「需經內政部許可」於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制,以防杜漸其後續變相轉作短期炒作。此外,許多業者抱怨屆時實際審查案件上將非常緩慢。內政部指出,申請案件原則會在7個工作天內完成審查,讓合理的交易需求順利運行。
  5. 解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄,違規者將按戶(棟)處罰3至15萬元。

《平均地權條例》修正草案相關法案,是否「溯及既往」?

目前該案母法並未說明將會溯及既往,但有一項附議是指,民眾若以預售屋轉約,「除罰緩之外,還會再追繳不法所得」。而花敬群其實也在2021年底說過,該案經三讀且發布上路後,預售屋就不能轉售,且不會因為合約時間在修法前完成,就獲得赦免,這意味著「預售屋禁止轉約」可能會「溯及既往」,但仍要視未來內政部細則如何規定。

《平均地權條例 》修正草案三讀後,對「都更、危老案」是否有影響?

花敬群曾在1月7日於臉書發文表示,建設公司參與都更分回,以及參與合建分回的房屋,都不受平均地權私法人購買住宅的限制,也不受5年內不得出售的管制。

▼都更分回、參與合建分回的房屋,不受平均地權私法人購買住宅的限制。(圖/東森房屋提供)

▼都更分回、參與合建分回的房屋,不受平均地權私法人購買住宅的限制。(圖/東森房屋提供)

預售屋、新建成屋禁止轉約,其中新成屋如何認定?

目前母法並未明確定義什麼是「新成屋」,未來內政部應還會核定細項條目,看是要從取得使照開始算,或是其他日期。

《平均地權條例》修正草案對中古屋市場有無影響?

不動產仲介經紀業公會全聯會理事長張世芳指出,中古屋買氣主要仍受升息影響,但該案還是會拉長消費者買房思考的時間,進而影響交易量。整體而言,在雙北地區交易量約少3、4成,而在中南部地區則少4、5成。至於價格方面,北部原本房價基期就高,因此整體中古房價頂多修正5%。中南部則是因過去漲幅較快,因此有可能下修到10%。

此法案三讀通過後,那些地區首當其衝?

平均地權條例修正草案當中的預售禁止換約備受關注,而過去2年預售市場熱絡的區域,可能成一線重災區,尤其是重劃區、房價飆漲區將會是壓力最大的區域。根據信義房屋統計預售實價登錄,房地合一2.0上路以來,2021年9至12月的預售市場交易出現單月萬件的熱潮,最熱的區域包括新竹地區、台中市與高雄市。

另根據統計顯示,2022年預估全年住宅類預售量將超過17萬戶,挑戰28年以來新高,其中前11月供給量大的區域為台中市3.1萬戶,其次是新北市2.7萬戶,桃園市2.4萬戶,台南市與高雄市各1.8萬戶,台北市最少也有1萬戶。

▼台北市最少有1萬戶銷量。(圖/東森房屋提供)

▼台北市最少有1萬戶銷量。(圖/東森房屋提供)

如果不得已需要將預售屋換約轉售,有可排除在外的特殊寬容條件嗎?

若擁有屋約者存在下列任1種情況,可報請縣政府排除在外:

  1. 買房簽約後受到強制執行
  2. 有重病需要長期療養
  3. 非自願失業
  4. 重大變故無力還貸款

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文章來源:史上最重打炒房政策!《平均地權條例》修正案三讀通過 8問答全面解析
由《CTWANT》授權轉載。

(封面示意圖/CTWANT)

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