台南房價飆漲被罵翻 建商大老喊冤:建築是加工業「沒有暴利」

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台南Q2房價收入比漲幅六都最高,台南人要不吃不喝整整9年多,才能買得起房子!面對房價迅速飆漲,建商也難免承受罵聲,但在地建商大老強調,建築業本質很類似加工業,並沒有想中的暴利。

 

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外來建商取得主導推升房價 本地開發商壓力大

「我自己從沒想過台南房價會漲到這樣!」台南建商公會理事長郭建志表示,台南本地人是很保守的,加上台南的城市生活屬於慢活,真的沒想過近兩年房價上漲會這麼快。郭建志坦言,這一波房價上揚主要是外地建商進入台南後帶動的行情,而且後續影響極大,例如本地建商能標購到土地的比重也許只剩5%,無論土地市場或者房屋市場都由外來建商取得主導,這對本地開發商來說,造成很大競爭壓力。

工期延長難預測成本 建商衝擊大

加上政府打房政策一波接著一波,台南在2022年下半年量縮價穩格局不變,因為通膨大趨勢影響,加上土地與工料成本已經上漲,導致房價沒有下跌空間。不過他也認為,台南房價漲到現在,也沒有亂漲的空間,在2022下半年,台南很多案場封盤不急著銷售,改以先建後售方式應對環境變動。工地不僅缺工,還出現長期往來的鋼筋廠受到工人防疫隔離問題,導致交貨期被迫延後,在建工地只能配合材料供應商的進度,讓整個工地乾等的例子。

「對建商來說,因為無法預測成本,如果急著預售,成本卻無法準確預估,可能造成的衝擊會很大。」他舉例過去台南透天建築的工期大約可以在十個月左右完工,現階段因為缺工,工期延長到十八個月也不一定能完工。

▼工地缺工影響工期,對建商來說,成本無法準確預估,可能造成的衝擊會很大。(示意圖/pixabay)

建築業是加工業 郭建志:沒有暴利

面對環境變動的考驗,建商公會的責任更加重大,由於台灣的建築法規非常繁複,郭建志希望從中央到地方都希望能與建商公會保持溝通,讓實務上施行的不合理與困難之處,能夠獲得重視,就是公會的重要功能。此外,社會大眾對建商的印象普遍不佳,他也認為這是被汙名化,因為建築業本質上很類似加工業,買進土地做為原料,再加工成各類建築物讓企業與民眾購買,不是外界想像擁有暴利的行業,但背負的責任卻非常重大。

「政府打房會讓外界認為房價上漲是建商的責任,這是很不妥當的」,郭建志分析,通膨帶動工料雙漲,房地合一的稅制實施後,要繳納的稅負成本上漲好幾成,這些原因共同推升房價之後,建築業者也是受害者,民眾卻不這樣認為,這是很扭曲的現象,也非常不合理。現實裡,建商公會一發聲,酸民們就來抹黑,因此公會不想太高調,以免政府機構反應過大,對此他也非常無奈,但忍不住提出預警,就以土融建融緊縮為例,大型建商未必需要從銀行借款才能購地,因為可以從證券市場獲得資金,不斷儲備土地資源。

▼郭建志表示,希望從中央到地方都希望能與建商公會保持溝通,獲得重視,才是公會的重要功能。(示意圖/pixabay)

中小型建商遇到銀行抽銀根,真的撐不下去,甚至很多蓋好的房子因為成本上漲等於做白工,在兩年前預售案按照當時的成本結構定價,也已經賣完了,但這兩年工料上漲,加上工期拖長,利息成本墊高,導致完工的建案,建商實際上沒有利潤,但不可能要求購屋人加價,還是要蓋給購屋人。

「遇到銀行抽銀根、工料雙漲,會不會中小型建商就直接倒閉了呢?」他不否認少數公會會員經驗較少或者財務體質較弱,但這些會員只要正派經營,公會一樣要照顧這些會員權益,這也是公會這個平台的重大功能,希望政府能重視。

平實擁地點優勢 高鐵、南科、國平各具特色

在城市發展方面,台南縣市尚未合併升格之前,台南市是座文化古都,一直以來是以透天建築為主,過去因為腹地小、產業少,很多年輕人外出,也沒有很多大型造鎮與大樓型產品。在合併升格之後,腹地擴大、科學園區進駐,帶動這幾年大樓產品興起,戶數增加、產品也多元化。

▼台南在合併升格之後,腹地擴大、科學園區進駐,帶動這幾年大樓產品興起。(示意圖/googlemap)

面對這樣的市況,除了新聞熱度衝高的平實園區之外,他也未來看好台南三大區塊,包括南科周邊、安平的國平重劃區、高鐵特定區等三大區塊的後續發展。新聞熱度飆升的平實營區因為位在南科與高鐵之間,加上靠近台南市東區,是相對成熟的區段,發展上原本就有有明顯優勢。

高鐵特區則具備綠能等題材,高科技題材十足;南科腹地夠大,台積電帶動群聚效應明顯;安平的國平重劃區是第一個休憩型園區,未來包括亞果遊艇碼頭等等設施都令人期待。

 

●本文授權轉載自富比士地產王

 

(封面示意圖/googlemap)

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